业委会选举合法　聘新物管流程不合规

2017年04月28日07:33 南方日报

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

御景花园业主委员会与旧物管之间的纠纷持续了很长时间。　南方日报记者　王昌辉　摄

小区物业管理不善，业主委员会重新选聘新的物业管理公司并签订物业服务合同，然而在新旧物业交接过程中，原物业公司中鹏物业拒绝撤离，新选聘物业公司难以顺利进驻，从而导致双方纠纷不断。这是过去几个月里，惠城江南街道办事处辖区范围内的御景花园小区不断在上演的场景。

在业委会和旧物管双方矛盾僵持不下的情况下，惠州市房产管理局、惠城区政法委、江南街道办等多部门组成联合工作组对此进行调解、调查。

20日，该工作组通过深度走访和核查发布调查意见，针对御景花园业委会的选举产生合法性予以确定。同时也指出业委会在选聘新物管过程中与业主大会授权的招标方式不相符，且评标委员会组成与《招投标法》相关条款不相符。

结合小区当前仍处于业委会、中鹏物业共同管理的局面，后续如何发展成为关注焦点。相关业内人士认为，调查意见认定选聘流程不合规，意味着此前的新物管选取过程建难以得到认可，后续将面临重新选取物管的局面。

针对该事件的发展过程，惠州市房管局党委成员、副局长黄伟雄认为，双方行为是否合法合规是关键。只要双方都能够按照依法依规的流程开展工作，都能够获得有效的保障。

●南方日报记者 张峰

回顾

业委会封存小区物管办公房

3月12日，面对新旧物管长期无法完成交接的局面，御景花园业主委员会聘请惠州市保安公司等人员封存物业办公室、公共用电、电梯配电房和车辆进出口。

御景花园业主委员会认为业主已经依法选聘新物管，旧物业公司没有理由不走；而中鹏物业则认为业委会的成立和选聘新物业公司流程不合法拒绝离场。而物业用房被封则使得双方矛盾到达峰值。

3月31日，市房产局、惠城区委政法委江南街道办事处、惠城区公安分局等多部门成立联合工作组，拆除御景花园小区物业管理用房和设施设备用房封条，并决定旧物业暂时管理运营，恢复小区正常运转，同时开始介入该事件的深度调查。社区也暂时形成业委会、旧物业公司共同管理的局面。

面对记者询问旧物业合同是否到期？业主忠叔表示并没有期限。在业主出具的与惠州市中鹏物业管理有限公司签订前期物业服务协议中，关于该协议的期限的表述介绍自房屋出售之日起，至小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。这意味着，一旦业主委员会与选聘的新物业公司的物业服务管理合同生效，前期物业服务协议则终止。

业主委员会委员代表叶卫星介绍，小区业委会早在去年10月就已经通过业主大会选聘了新物业公司顺泽物业，并在2月25日举行了交接仪式，却出现了旧物业完全没有人理会的一幕。

市房管局副局长黄伟雄认为业主太冒险：“连设施设备用房都敢封，而且小区的电梯刚好正在维护期，一旦出一点问题，后果不堪设想。”他认为，业主维权要合理合法、要保障安全。

僵持

双方各持己见

自3月31日开始，御景花园小区出现了业主委员会、中鹏物业共同管理的局面。然而，双方之间的矛盾并未得到缓解。

记者在中鹏物业公司采访过程中，公司相关负责人针对业主投诉的诸多小区管理上的问题，承认确实存在一定的管理不完善。但该负责人对于业主委员会的做法很不认同。“业主委员会不是要和物管来好好协商，就是为了炒物管。”

他对业委会部分成员的动机有所质疑。他介绍，业委会在成立之初就不断找物业公司要求提供办公地点、要办公经费，未能达成一致才开始要炒物管。他还透露，业委会新选取的顺泽物业与业委会成员有密切的关系。

业主委员会代表叶卫星则明确表示，自己和其他业委会成员与新物业公司不存在任何关系，更换物业公司只是因为中鹏物业的管理存在太多问题，而且经过多次协调也没有任何改善。

具体到选取的新物业公司，叶卫星直言具体是哪一家都会召开业主大会由全体业主公开投票来决定，并没有要求一定是哪一家物业公司。“只要谁能切实改善整个小区的环境和管理，我们业主委员会就会选择谁。”

业委会的努力得到了大量小区业主的认可。业主代表忠叔表示，业委会成立以来，为小区做了很多事情，这是大家有目共睹的。

记者在该小区第二次业主大会表决票选统计的结果公示文件中也看到，该小区总发放票2297张，收回总票数达到1519张，其中1450张有效票均为赞成票，无人反对和弃权，另有69张无效票和778张无回应票。从统计结果来看均能满足物业面积和业主数量“双过半”的业主大会决策要求。

调查

新物管选聘过程不合规

4月20日，由惠州市房产管理局、惠城区政法委、江南街道办事处等部门成立的联合工作组发布《关于惠州市鹏达御景花园小区物业纠纷的调查意见》，针对小区业主委员会的合法性和聘请新物业公司程序的合法性给予了认定。

根据该调查意见，针对小区业主委员会的认定，工作组核查认为其成立程序均按照《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》要求操作，并得到小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意相关管理规约、业主大会议事规则和选举产生业委会委员，符合相关规定要求。

具体到选聘新物业的过程，调查意见指出，2016年10月8日《惠州市鹏达御景花园第二次业主大会会议决定》中明确“授权业主委员会通过公开招标方式选聘新的物业服务企业并签署物业管理合同”，确定采用公开招标方式选聘新物业企业，而业委会提供的2016年6月18日编制的《惠州市鹏达御景花园物业服务招标文件》为邀请招标。

这意味着业主委员会在选取新物业过程中采用的邀请招标方式与第二次业主大会会议决定的公开招标方式并不相符。

对于这一调查结果的发布，本地自媒体“老纪石敢当”表示，业主委员会邀请招标在前，业主大会确定公开招标在后，应该是业主对这些要求了解得不是太清楚，不应该就此否定业委会选聘新物管的成果。

与此同时，联合工作组在调查中还发现在新物管评标过程中，业委会组建的评标委员会由6名业委会委员和3名业主代表组成。而依据《招投标法》，评标由招标人已发组建的评标委员会负责，委员会应由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成，且专家人数不得少于成员总数的2/3。这同样表明选聘流程存在问题。

发展

继续协商或重新甄选新物管

随着工作组调查结果的发布，业主委员会选聘新物业公司流程被认定存在不合规。那么，御景花园小区纠纷将如何发展？相关社会人士在受访中认为旧物管短期内肯定不会撤了。

“中鹏物业并不是不撤，而是不能撤得不明不白。”在记者连线采访中，中鹏物业总经理谢开文介绍，公司并不拒绝撤场，但必须是业主的真实心声，达到“双过半”的业主诉求，物业公司无条件撤离。他介绍，在客观上来说，业委会的成立和选聘过程的所有流程都应该合规合法。

广东省金卓越律师事务所主任律师阳安中则从法律层面上介绍，根据相关行业法规的要求规定，新物管选聘的程序不合规，也就意味着签订的相关物业服务合同将失效。作为社区业主，阳安中认为表示，一方面看能否要求旧物管完善管理，优化服务；另一种方法就只能通过召开业主大会重新选聘新的物业公司。

结合月初成功实现新旧物业交接的大亚湾星河半岛社区经验，房管局物业科科长李克立给出了另一种方向。他介绍，星河半岛完成交接并未经过公开招标或者邀请招标方式，而是选定新物业公司征求业主意见而一步到位。小区业主都同意新物管碧桂园物业公司进驻，从而完成交接。

“大公司服务肯定会好，但费用收取会不会特别贵？”面对记者询问御景花园为何不考虑选取万科、碧桂园等优质物业企业进驻，业主忠叔说出了自己的担心。

记者采访到刚刚带领团队进驻星河半岛的碧桂园物业惠州公司经理杨建华，他介绍星河半岛当前的物业费水平为1.8元/平方米/月，该公司根据物业费的收缴率和业主规模，只要能够保障利润率达到5%就能满足进驻条件。对于2300户左右的御景花园，物业费与星河半岛基本保持相当。

各方观点

惠州市房管局副局长黄伟雄：

合理合规的诉求政府一定会支持

对于该事件的发展，黄伟雄认为，无论是业委会还是物管都应该依法依规办事。按照既定的法律法规的要求实施，主管部门将全力予以支持。

他介绍，御景花园业主委员会的部分流程可能是因为对于相关法律法规的不熟悉，但是选取新物业公司，对于原物业来说就意味着“饭碗”被端掉，会有质疑也正常。“这就要求小区业主在行使权益的过程中按照规定要求严格实行。”

对于中鹏物业，黄伟雄直言引起业主的反感肯定是在管理和服务环节出现了问题。他介绍，在当前市场化的环境下，作为服务企业应该多一点敬畏感，认真优化自身的服务水平，努力为业主营造舒适的社区环境才是关键的。

御景花园业主委员会委员代表叶卫星：

业委会的出发点是为了让社区更好

“业主委员会就是为全体小区业主发声的，不断优化小区的管理和环境，让大家居住得更舒适。”叶卫星表示。

他认为，物业公司管理得好的话，业主们肯定不会想着要换新的物业公司。对于小区存在的问题，业主委员会多次跟中鹏进行过协商，但始终无法得到改善，业主们实在是忍无可忍。

只要能够服务好小区，哪一家物管都不重要，前提是要让社区能够变得更好。

中鹏物业公司总经理谢开文：

如果是业主的真实意愿中鹏无条件撤离

中鹏物业并不拒绝离场。在这一事件中，中鹏不愿意撤场的原因并非赖着不走，而是业委会的行为确是难以让人接受，违法违规的行为太多。

谢开文说，如果说真的是业主的真实意愿，满足“双过半”的要求，相关的物业管理办法规定非常明确，处罚也非常明确，中鹏也不敢不撤离。只要是合法合规，代表了业主的真实意图，中鹏无条件撤离。

对于小区的管理，公司正在不断改善和完善服务，也得到了大量业主的认可。