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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：中山日报 2017-04-28 第 8138 期 A10版　发布日期：2017年4月28日

    召开业主大会选举业主委员会是物业管理的重要事项，为提高业主对该事项有关法规和程序的认识，正确引导业主规范、合法开展相关工作，明晰选举程序，提高业主参与度，推动我市物业管理工作的科学发展。市住建局根据物业管理有关法规，整理了相关资料，帮助业主明晰自身在选举业主委员会中的权利、义务及业主委员会职责，促进业主依法依规参与到物业管理活动中。
    一、业主
    业主是指房屋的所有权人。依法登记取得或者根据 《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
    尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
    二、业主大会
    业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
    业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
    一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
    业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。
    三、申请成立首届业主大会选举业主委员会的条件
    业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府（街道办事处）申请成立业主大会：
    1、百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求；
    2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求。
    符合前两款情形之一的，物业所在地镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。
    四、首次业主大会筹备组的组成
    1、首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府（街道办事处）、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。
    2、筹备组成员人数应为单数；
    3、筹备组组长由物业所在地镇人民政府（街道办事处）代表担任；
    五、业主大会筹备组业主代表成员产生方式
    筹备组中业主代表的产生，由镇人民政府（街道办事处）或者居民委员会组织业主推荐产生。
    筹备组成员名单(业主代表、建设单位以及镇人民政府 （街道办事处、居委会代表）以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有意见的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决。
    六、业主大会筹备组的职责
    （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
    （2）拟订管理规约（草案）和业主大会议事规则（草案）；
    （3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
    （4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
    （5）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    其中（1）-（4）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
    七、业主大会的会议形式
    可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见结果在物业管理区域内公示不少于三十日，业主在公示期间有权查阅相关资料。
    八、面积和业主人数按照下列方式确定：
    （1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
    建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
    （2）业主人数，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
    总人数，按照两者之和计算。
    九、业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
    （1）具有完全民事行为能力；
    （2）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
    （3）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
    （4）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
    （5）具备必要的工作时间。
    夫妻之间不动产权证书 （房产证或有效房产证明）无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。
    十、召开首次业主大会会议
    业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，在物业所在地镇人民政府（街道办事处）会同居民委员会指导、协助下，组织业主召开首次业主大会会议。
    首次业主大会会议应当对 《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）进行表决，并选举产生业主委员会。
    十一、业主委员会备案
    业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到物业所在地镇人民政府（街道办事处）加具意见，并经中山市物业管理行业协会核查后，向市住房和城乡建设局备案。备案应提交以下资料：
    1、业主委员会备案申请表；
    2、业主大会会议记录和会议决定；
    3、选举投票统计表；
    4、投票表决通过的 《管理规约》、《业主大会议事规则》（需经当选的业主委员会全体成员签名）；
    5、业主委员会成员名册，包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历；
    6、业主委员会委员身份证及房产证明复印件和交纳物业服务费用及住宅专项维修资金的证明文件等；
    7、其他提请业主大会表决事项的决议内容；
    8、业主大会会议现场相片若干。
    业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
    备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的镇人民政府（街道办事处）和市住房和城乡建设局。
    十二、业主委员会的职责
    业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
    （一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；
    （二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
    （四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；
    （五）配合镇人民政府（街道办事处）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；
    （六）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。
    十三、业主委员会委员的禁止行为
    业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
    （1）挪用、侵占业主共有财产；
    （2）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬；
    （3）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
    （4）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
    （5）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
    （6）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
    业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。以及由县级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    十四、业主委员会换届选举
    业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地镇人民政府（街道办事处）提出协助要求，镇人民政府（街道办事处）应当给予协助,并参照首届召开业主大会选举业主委员会的程序进行。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
    十五、业主委员会的法律责任
    （一）业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。
    （二）业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究责任。