中山：20%业主可联名要求开业主大会

房产证上有名字才能参选业委会，《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》从10月起实施

来源：南方都市报     2017年08月23日        版次：ZB08    作者：萧倩苑 朱鹏景

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    以往，若要召开业主大会，根据相关规定至少要物业管理区内持有投票权二分之一以上的业主参加，而中山现在只要有20%的业主就能够联名申请召开业主大会了。近日，南都记者从中山市住房和城乡建设局了解到，该局网站发出《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》(以下简称《指引》)的通知，该《指引》将于今年10月起正式实施，试行时间为3年。其中，《指引》规定只要满足百分之二十以上业主即可以联名提出成立业主大会的书面要求。同时，《指引》还明确，房产证上有名字才能参选业委会。

    有此前正在尝试小区业委会组建的业主向记者表示，20%的条件规定虽然看上去门槛高了，但是由于有了足够的核心业主抱团进行筹备，实际上是业主大会和业委会的组建条件更为成熟。

    组建业委会新指引10月将试行

    近日，中山市住房和城乡建设局网站《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》(以下简称《指引》)的通知，该《指引》在《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策的基础上，结合了中山实际情况来制定。

    《指引》指出，除了房屋的所有权人属于享有投票权等权利的业主以外，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中也享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。同时，指引中还针对如何召开业主大会、如何组建业委会和业委会的权利义务范围等，都有了很细致的规范。该《指引》将于2017年10月1日起实施，有效期3年。在指引实施前，有关成立业主大会、选举业主委员会的规定、要求与本指引不一致的，也按该指引执行。

    20%以上业主可要求成立业主大会

    对于业主们来说，如何成立业主大会和选举业主委员会是他们所关心的方向。《指引》中对此有了非常明确的规定，甚至有中山本地特色的做法。

    当已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)，并在物业管理区域的显著位置公告。一旦百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求，或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主也可以提出成立业主大会的书面要求，这是成立业主大会的第一步。

    符合本条上述条款情形之一的，物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当在收到申请之日起三十日内会同市住房城乡建设部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。

    首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。筹备组成员人数应为单数。筹备组组长由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)代表担任。

    业主不能委托亲属参与业主大会筹备

    此前，有些业主担心开发商或物管会利用委托的做法来破坏业委会的组建，《指引》中也有了明确禁止这类做法的规定。里面指出，筹备组的业主代表必须是业主，并具有完全民事行为能力。参与筹备组的业主代表是自然人的，必须是业主本人，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参加业主大会筹备组。

    不过，参与筹备组的业主代表是法人或其他组织的，就可以书面委托代理人参加业主大会筹备组。

    而筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)核查报名业主的条件，并组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)的公告为准。物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)应当将业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于十五日。业主对筹备组成员有异议的，应当在公告期间内向物业所在地镇人民政府(管理委员会、街道办事处)提出，由镇人民政府(管理委员会、街道办事处)协调解决。

    此外，建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

    前款资料由首次业主大会筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料泄露或用于与业主大会筹备无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。

    业主大会参加需“双过半”

    《指引》还指出，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，也就是所说的“双过半”。

    业主大会会议表决采用记名投票方式，凡需投票表决的，表决意见为同意、反对及弃权三种形式，并应由业主本人签名确认并注明物业坐落。

    业主：有了指引大家心中有谱

    东区远洋城业主易先生表示，该指引与原本国家文件规定中最大不同在于筹备前申请召开业主大会的条件上。原本并没有太大的规定，现在20%的业主或建筑面积过半的业主成为了基础条件。“这无疑是好事，看上去好像门槛高了，实际上有了这个指引业主和居委会等部门都心中有谱”，他认为在没有这一指引前，政府部门抱着“能不做就不做”的态度，以各种条件进行限制，例如可能以申请人数过少来限制其申请，但有了这一条件后双方就明确如何申请，由于有了足够的核心业主抱团进行筹备，实际上是业主大会和业委会的组建条件更为成熟，也方便了操作，避免了精力的分散。

    珠海物管条例

    业主向业主大会提出书面要求要符合哪些条件？

    2016年，珠海开始修订《珠海经济特区物业管理条例》，直至今年五月，珠海市人大仍在组织召开《珠海经济特区物业管理条例》改稿会，其间已经多次修改。

    根据此前发布的物管条例草案，其中明确：

    物业管理区域内，符合下列情形之一的，百分之二十以上的业主可以联名向街、镇提出设立业主大会的书面要求：已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积百分之五十以上的；首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积已达物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上的。

    开发建设单位应当在符合业主大会设立条件之日起三十日内将有关情况书面报告街、镇，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。筹备召开首次业主大会所需费用由开发建设单位承担。

    镇、街应当在接到业主书面要求后的三十日内，会同联名业主组建业主大会筹备组，启动业主大会的筹备程序。《草案修改稿》还规定以筹备能力和无利益冲突为主要衡量标准，放宽相关资格条件。

    业主大会可以决定业主委员会委员领取适当的工作补贴，补贴标准和支付方式由业主大会议事规则约定，没有约定的，业主委员会委员不得领取工作补贴。

    采写：南都记者 萧倩苑 朱鹏景