筹备组不具备原告主体资格

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：对于涉及业主共有利益的行政行为，有权提起行政诉讼的主体是业主委员会、专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。原告作为业主委员会筹备组不是上述法律规定可以提起行政诉讼的“其他组织”，提起本案诉讼没有法律依据。而且，原告的法律性质是业主大会筹备组，筹备组成员包括业主代表、街道办以及建设单位代表，并非全部是业主，业主代表由业主联名推荐产生，并非业主大会决定。因此，原告作为业主大会筹备组，除了行使法律规定的召开首次业主大会等权利以外，不能代表全体业主行使没有法律法规授权的其他权利。

审理法院：广州铁路运输第一法院

文书类型：行政裁定书

案号：（2018）粤7101行初5579号

当事人信息

原告：凯旋新世界枫丹丽舍业主委员会筹备组。

被告：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广州市天河区黄埔大道中166号。

第三人：广州锦日物业服务有限公司

原告诉称

原告凯旋新世界枫丹丽舍业主委员会筹备组诉称：原告于2018年3月27日依照法定程序经天河区人民政府猎德街道办事处（下称猎德街道办）公告确认成立，并向凯旋新世界枫丹丽舍小区业主公布。截止目前，凯旋新世界枫丹丽舍首次业主大会、业主委员会选举筹备工作已进行数月，现已进入投票选举阶段，在此期间原告一直与猎德街道办、居民委员会等保持协商、沟通。被告在2018年8月8日未考虑原告已成立并开展筹备工作之事实，向本小区物业服务企业锦日物业公司作出《物业服务区备案回执》（天河物区备[2018]第16号，下称案涉备案回执），将凯旋新世界枫丹丽舍、广粤天地、广粤尊府三个独立区域划为一个物业管理区域。原告认为，被告的上述行政行为涉及违法并对原告筹备工作带来严重阻碍，原告与被诉行政行为存在《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之“利害关系”。一、被告已知悉原告成立、开展筹备工作的事实，但被告作出被诉行政行为未对该情况加以考虑。2018年3月27日，猎德街道办向本小区全体业主公告原告成立，即行政机关在审查成立合法性的基础上，早已认可枫丹丽舍小区作为独立物业管理区域成立业主委员会的资格。根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条的规定，在业主大会、业主委员会筹备组成立的事实前提下，建设单位和物业服务企业应提供与业主大会筹备中的住宅小区范围相对应的物业管理区域备案回执，即被告作为行政主管部门应充分考虑业主大会、业主委员会筹备之事实，开展物业管理区域的备案工作。而且，被告作出的《关于认定专有面积问题的指导意见》（穗天住建函[2018]1290号）足以证明被告在作出被诉行政行为前已知悉原告成立并开展筹备工作等情况。被告在此情况下仍然根据锦日物业公司的申请将包括枫丹丽舍在内的三个区域统一备案，违背了被告的法定义务。二、凯旋新世界广场三个区域相互独立，不应划定为一个物业管理区域。《广东省物业管理条例》第七条第一款规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”本小区于2003年建成，至今小区住宅已全部交付使用。自建成之日起，本小区一直作为独立区域进行管理。广粤天地、广粤尊府均为后来修建，三个区域分属不同规划地块。其中，广粤天地功能并非为住宅，实为商业区域、城市花园，与本小区功能完全不同，之间有马路（海明路）相隔并各自独立，广粤尊府与本小区也不相邻。除此之外，三个区域之间设施设备各自分割、独立使用，没有备案为一个物业管理区域的需要，在此前三者也从未作为一个物业区域备案。三、被诉行政行为已严重影响原告筹备工作的正常进行。《广州市物业管理暂行办法》第十七条第二款规定：“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。”2018年9月11日，原告收到猎德街道办的《整改通知书》，要求原告按照物业服务企业新备案的物业管理区域重新统计投票总户数、总面积，据此要求筹备组整改，否则将不承认业主大会的投票结果，不予备案。目前，本小区业主委员会选举已进入投票阶段，锦日物业公司于此时提出统一备案的申请，实则是其与凯旋新世界开发商广州新翊房地产有限公司相互勾结，以阻挠本小区业委会成立的恶意申请，严重侵害本小区业主的合法权益。综上，为保障本小区业主合法权益，保证小区业主大会、业主委员会筹备工作顺利进行。请求：撤销被告于2018年8月8日作出的天河物区备〔2018〕第16号《物业服务区域备案回执》。

本院查明

经审理查明，2018年3月27日，猎德街道办向凯旋新世界枫丹丽舍全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，公告内容为“根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定和组建首次业主大会会议筹备组的要求，由业主推荐产生7名业主代表、猎德街道办委派1名代表和广州新翊房地产发展有限公司（建设单位）委派1名代表的名单已于2018年3月19日公示期满。公示期间未收到业主对上述代表的书面异议，凯旋新世界枫丹丽舍首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。”2018年8月8日，被告向锦日物业公司出具案涉备案回执，内容为“你单位申请座落于天河区珠江新城清风街的凯旋新世界广场的物业管理区域备案资料收悉。备案主要内容如下：1、物业类型：住宅；2、物业总建筑面积：401210.3m2；3、物业四至范围：东：海风路；西：海清路；南：临江大道；北：花城大道。”2018年9月11日，猎德街道办向原告作出《整改通知书》，要求原告按照案涉备案回执确定的物业管理区域，重新统计投票总户数和总面积。原告认为案涉备案回执将凯旋新世界枫丹丽舍、广粤天地、广粤尊府三个独立区域划为一个物业管理区域违反法律规定并侵害了原告权益，于2018年9月25日向本院提起诉讼。

以上事实，有《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》《物业服务区备案回执》（天河物区备[2018]第16号）、《整改通知书》予以证明。

本院认为

本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定的起诉条件，不符合法定起诉条件已经受理的，应当裁定驳回起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”根据上述规定，对于涉及业主共有利益的行政行为，有权提起行政诉讼的主体是业主委员会、专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主。原告作为业主委员会筹备组不是上述法律规定可以提起行政诉讼的“其他组织”，提起本案诉讼没有法律依据。而且，原告的法律性质是业主大会筹备组，筹备组成员包括业主代表、街道办以及建设单位代表，并非全部是业主，业主代表由业主联名推荐产生，并非业主大会决定。因此，原告作为业主大会筹备组，除了行使法律规定的召开首次业主大会等权利以外，不能代表全体业主行使没有法律法规授权的其他权利。

综上，原告凯旋新世界枫丹丽舍业主委员会筹备组没有提起本案行政诉讼的主体资格。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定,裁定如下：

本案裁判结果

驳回原告凯旋新世界枫丹丽舍业主委员会筹备组的起诉。

原告凯旋新世界枫丹丽舍业主委员会筹备组预交的受理费50元，由本院予以退还。