开发商占用小区垃圾房收租 业主委员会维权获法院支持

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

时间：2018-05-22

来源：金羊网　作者：吴国颂　发表时间：2018-05-22 11:18
金羊网讯记者吴国颂，通讯员毛宇宁、黄蕴磊报道：珠海香洲区某小区垃圾房被开发商对外出租并收取了租金86800元，小区业主获悉后纷纷表示不服。近日，该小区的业主委员会状告该开发商——珠海某房地产开发有限公司，请求确认小区垃圾房所有权归小区全体业主所有、开发商支付垃圾房的占有使用费等，香洲法院支持了该小区业主委员会的诉讼请求。

上述小区配套设有一座垃圾房，建筑面积共为112.43平方米，功能为公用设施，用于堆放小区内的生活垃圾。在垃圾房建成时，开发商珠海某房地产开发有限公司就在该垃圾房的西边隔出一块面积为50平方米的房屋。2015年1月，小区的开发商珠海某房地产开发有限公司将小区垃圾房的西半部分（约50平方米）的房屋使用权出租给粤某武公司使用，合同约定租赁期限为三年，该公司每月向开发商支付租金2800元，从第三年起租金上涨为3080元/月。

开发商的出租行为被小区的业主获悉后，顿时激起了业主们的不满。随后，小区的业主委员会向香洲法院提起诉讼。业主委员会主张，小区垃圾房所有权应为小区全体业主所有，开发商并非实际产权人，无权改变垃圾房的用途，更无权对垃圾房占有、使用和出租受益，请求法院确认小区垃圾房所有权归小区全体业主所有，确认开发商与粤某武公司签订的租赁合同无效，粤某武公司限期腾房迁出；并要求开发商支付垃圾房西半部分房屋的占有使用费（至实际腾退之日止）。

香洲法院经审理认为，案涉垃圾房在登记中明确为公用设施，依照法律规定，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区开发商擅自改变该垃圾房用途出租给粤某武公司作商用，小区业主委员会主张该租赁合同无效，要求粤某武公司腾退的请求，法院根据相关司法解释规定，予以支持。

因租赁合同无效，开发商无权收取租金，开发商应将已收取租金支付给小区业主委员会，粤某武公司应按照合同约定的标准向业主委员会支付垃圾房的占用费，因粤某武公司已经实际支付2017年7月以前的租金共86800元，法院支持粤某武公司还应支付自2017年8月至实际腾退之日的占用费（按合同约定每月3080元的标准支付）。

据此，法院判决确认，珠海市某房地产开发有限公司向小区业主委员会支付2015年1月至2017年7月的租金86800元；粤某武公司从2017年8月1日至实际腾退之日按每月3080元标准向小区业主委员会支付占用费。