【人民政协报】业主委员会自管小区的是与非

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017-06-25 00:02

物业服务的提供方是有物业管理资质的物业公司。然而随着时代发展，部分小区中物业公司与业主之间矛盾激化，物业公司“被炒”或者“主动撤离”的情况不断增多。不少业主委员会决定自己承担管理责任，形成“业主委员会自管小区”的物业模式。这种物业模式既有降低物业成本、体现业主自治的积极因素，也带来了很多法律上的隐患和纠纷。北京市怀柔区人民法院在2012—2015年期间就受理此类案件70件。法官在这些案件审理中，发现有些问题值得注意。

案例一：它不是物业公司怎么具有管理资格？

2011年6月，邓爽（化名）所在小区新一届业主委员会经选举产生。随后，该业主委员会炒掉“物业公司”决定对小区自行管理。邓爽由于与业主委员会的管理者存在矛盾，坚称业委会无权管理小区，并长时间拒绝缴纳物业服务费用。后来甚至鼓动其它业主拒绝缴纳物业费、对抗业委会管理人员。无奈之下，业主委员会只得将邓爽起诉至法院，要求其缴纳拖欠的物业服务费用。

法庭上，邓爽认为：自己入住小区时与物业管理企业签订物业合同，原告业主委员会不是自己合同签订方，无权管理自己。原告赶走物业公司时未征得自己同意，管理小区事务也未得到自己的授权，故而没有向自己催收物业费的资格。邓爽同时表示，业主委员会本质上是业主的集合，不具有诉讼主体资格。如果允许其参与诉讼，则会出现“自己起诉自己”诉讼主体混同的荒谬结果。

【法官说法】目前，我国尚没有专门的物业管理法律。在审理物业服务合同纠纷案件时，法院主要依据物业管理条例及物权法的相关规定进行裁决。但是，这些法律对于类似业主委员会自管这种物业模式没有涉及。换言之，对于“业主委员会自管”的物业模式在立法上还处于空白阶段。

然而，对于此类案件若一概不予受理，则明显对提供劳务一方的业委会不利，同时也不利于物业纠纷的解决和小区的安宁。以案中小区为例，邓爽曾经联合部分业主共同对抗业委会，很多业主也都在观望法院的判决。可以预料的是，一旦法院拒绝受理此类案件，不少业主必然效仿邓爽的行为，拒绝缴纳物业费。如此一来，该小区必然呈现无物业管理状态，对按时缴纳物业费的业主也不公平。

所以，本案需要跳出日常物业纠纷法律条款，寻找新的法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中的业主委员会可以归纳为“其他管理人”的范畴，从而解决业主委员会能否参与诉讼的问题。

虽然认可了业主委员会的原告地位，但本案解决过程仍然不易。比如邓爽认为，业主委员会提供的服务不到位，难以达到其承诺的标准。相对于涉物业公司的纠纷，法院可以前往业委会调查了解相应的情况，从而判断物业服务是否达到相应标准。但在业主委员会自管模式中，业委会成了诉讼一方当事人，向其了解的情况明显会有失偏颇，不利于查明事情真相。同时，业委会的组成成员由业主选举产生，为全体业主提供义务服务。由于没有工资，他们只能利用业余时间管理小区。受人、财、物的限制，业委会一般不会雇佣专业人员管理账目，而是由某名业委会成员管理以节约成本。在业主缴纳物业服务费后，业委会不能提供发票，只能采取打收条或者由居委会出具收据的形式。财务上的不规范和账目上的不公开，让包括邓爽在内的部分业主产生腐败忧虑而拒付物业费。这种情况下，法院的调解工作也很难推进。甚至可能使当事人对法院也产生不信任感。虽然经调解邓爽支付了拖欠的物业费，但从本案解决过程中还是可以看出业委会自管模式带来的一系列问题。

所以，法官建议在法律上就业委会自管模式进行清晰的界定。政府也可以适当加以引导，对于管理人员进行培训。同时，借鉴传统物业模式，提供可供业委会参考的物业合同范本，让双方可以在有效的合同规制和互信氛围下进行沟通。

案例二：“换汤不换药”的公司谁来保障我的权利？

2012年6月，张峰（化名）所在小区业委会开始对该小区进行自治管理，同时将现行物业费较原物业公司降低5%收取。虽然如此，张峰仍然拒绝缴纳物业费，并被业委会诉至法院。

张峰称，业委会不具备物业服务资质和车辆管理资质,无法开具发票；从业委会变为物业管理中心后,管理人员、服务人员、服务内容都没有变化,“换汤不换药”；业委会实际服务与自管方案中的服务标准相差甚远。

【法官说法】本案案情处理过程可谓“一波三折”。案件初始，张峰答辩理由主要是业委会无法向自己出具发票，所以自己有权拒绝缴纳物业费。有意思的是，案件审理过程中，业委会完成了相关审批手续，变成了物业管理中心，具有了“企业化”的管理资质。虽然如此，张峰仍然坚持，业委会虽然变成了“中心”，但是从管理人员、服务内容等各方面都没有变化。张峰甚至拿出了业委会墙上贴出的主要构成人员的照片。根据新旧照片对比，两者除了名称更名外几乎没有变化，所以对原告公司性质不予认可。

事实上，法律并未禁止条件成熟时，业主委员会经过法定程序成立相应的物业管理公司。相反，业委会成立相应管理公司后，可以进一步熟悉物业管理的服务内容，更好规范自己的服务，所以对于业委会公司化不应否定，还应给予认可与支持。至于张峰所言，业委会变成物业管理公司但“换汤不换药”的意见，则完全混淆了物业管理公司资质和内容的关系。服务内容不能达到业主要求标准不应成为其资质的考量因素。事实上，很多传统物业公司诉至法院，业主也多会对物业公司的服务表示不满，但这并不会改变物业公司的性质。最终法官并未采纳张峰的答辩意见。

除此之外，相对于一般物业企业，业委会自管小区受制于各种条件，在服务质量上有差距。同时，有些业委会只是单纯地为了“赶走”物业公司，在决定自管时不重视与原物业公司的交接工作，也较少留存相关原始资料，带来很多债权债务问题。业委会自管小区像一柄双刃剑，急需法律和相关管理部门的规制与指导。

（作者单位：北京市怀柔区人民法院）