大连人请注意！业主委员会可对原有物业管理区域提出调整申请

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

半岛晨报

发布时间：06-1817:00《半岛晨报》

日前，大连市政府网站公布了《大连市物业管理区域管理办法》（以下简称《管理办法》），提出物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。本市行政区域内物业管理区域的管理适用《管理办法》。

物业管理区域如何划分？

《管理办法》明确，规划设计条件确定的项目用地范围，原则上划分为一个物业管理区域。消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地等配套共用设施设备和物业服务用房共用的相邻项目，应当合并划分为一个物业管理区域。规模过大、被市政道路分割且配套共用设施设备和物业服务用房能够分割、独立使用的一个项目，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的物业项目，区市县、先导区物业行政主管部门可以要求建设单位或物业服务企业提供相关材料，会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后根据《管理办法》相关规定进行划分。

对规划红线不明确或材料不全的老旧住宅区，区市县、先导区物业行政主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府，会同规划、建设、城市管理、消防、市政公用事业服务等有关部门，核实道路、排水、路灯、绿地、消防等附属设施设备权属，根据实际情况划分物业管理区域。

如何调整原有物业管理区域？

《管理办法》还指出，原有物业管理区域需要调整的，业主委员会、居（村）民委员会、相关单位均可提出物业管理区域调整申请，区市县、先导区物业行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府核实配套共用设施设备和物业服务用房分割、使用情况，并征得每个拟合并或拟分设区域范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，按照下列原则重新划分物业管理区域：符合《管理办法》相关规定的，可以重新划分物业管理区域；原有建筑规模较小的相邻物业管理区域，遵循规模经营、方便管理的原则，可以整合为一个物业管理区域。

业主如何查询物业管理区域？

根据《管理办法》，项目建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，依据《管理办法》相关规定确定物业管理区域划分方案，并将相关资料送交区市县、先导区物业行政主管部门备案。

区市县、先导区物业行政主管部门应当核实消防、照明、电气、监控、排水管网、道路、绿地等公共公用配套设施设备和物业服务用房权属情况和分割、使用情况，确定物业管理区域，在5个工作日内完成相关信息登记备案工作，并向建设单位出具区域备案回执，作为建设单位和物业服务企业承接查验要件之一，同时将区域备案回执抄送街道办事处或者乡镇人民政府。

区市县、先导区物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案，对业主提供免费查询。

如何进行区域管理？

《管理办法》明确，一个物业管理区域成立一个业主大会，具备成立业主大会条件但尚未划分物业管理区域的物业项目，在建设单位、居（村）民委员会或者10人以上业主联名提出成立业主大会申请时，区市县、先导区物业行政主管部门应该会同街道办事处或者乡镇人民政府划分物业管理区域，由街道办事处或者乡镇人民政府按照划定的物业管理区域组织成立业主大会。

一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地应当作为一个整体，实行物业服务的，应由一个物业服务企业进行管理服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给具有经营凭证和相应资质的专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。划分后的物业管理区域，不得封闭原有规划的市政道路，不得有妨碍其他公共设施设置、维修及发挥使用功能的行为。

《管理办法》还指出，建设单位未按照本办法规定进行物业管理区域备案的，由辖区物业行政主管部门依职权责令限期改正。关单位未按照本办法规定履行监督管理职责的，依法追究相关责任。半岛晨报、39度视频记者黄凤桐