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更多>>崔吉利等诉北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会等业主撤销权案
来源：本站 作者：admin 日期：2019/2/5
崔吉利等诉北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会等业主撤销权案
广州业主委员会律师网/周滨律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
判决书字号：一审判决书：北京市昌平区人民法院（2010）民字第2962号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）民终字第15881号。
案由：业主撤销权纠纷。
诉讼双方
原告（上诉人）：崔吉利（兼原告张晓东和杜王平的委托代理人），男，汉族，住北京市昌平区。
原告（上诉人）：张晓东，男，汉族，住北京市昌平区。
原告（上诉人）：杜王平，男，汉族，住北京市昌平区。
被告（被上诉人）：北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会，住所地：北京市昌平区。
负责人：董毅，委员会主任。
被告（被上诉人）：广州市三原物业管理有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：冯高，总经理。
委托代理人：丁志，广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司副经理。
被告（被上诉人）：广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司，住所地：北京市昌平区。
负责人：王利敏，总经理。
委托代理人：丁志，副经理。
审级：二审。
审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：曹松清；人民陪审员：孙平、王清根。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡沛；审判员：陈立新；代理审判员：李军。
审结时间
一审审结时间：2010年7月16日。
二审审结时间：2010年11月19日。
原告崔吉利等人诉称
北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主委员会（以下简称业委会）于2009年1月17日与物业公司签订了《物业服务合同》。在该合同第六部分“公共资源开发及分配”中，故意隐瞒乙方物业公司实占的停车费巨额收入（40万元～50万元），这样实际将本小区车位出租收入80％以上分配给物业公司，还决定小区电梯广告、地下空间出租利润及其他收益与物业公司六四分成。以上不但违反了《物权法》的相关条款，还违反了京发改[2005]2662号《北京市物业服务收费管理办法》第14条关于“利用物业共用部位、共用设施进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定和北京市有关部门制定的“物业公司不得利用业主的共用设施设备营利，只能赚取物业服务费”的规定。因此侵害了本小区业主物权人的合法权益。业委会在业主大会中大肆地造假作弊，冒充业主填选票，使实际居住在家的业主总共50％左右的现实状况却出现了接近80％的票权数，实际上旺季也达不到该票数。其行为侵犯了业主的知情权和只有业主才能行使的票决权，用不实的材料欺骗上级部门备案，请法院通过质证核实选票后按照伪证处理，还业主大会法律上的清白，去除假票，按真实票的统计结果来宣布业主大会的票决内容。业主大会“表决书”只有在真实业主本人签字投票的基础上才能代表业主的选择权。故起诉至昌平区人民法院，诉讼请求为：（1）请求人民法院撤销业委会于 2009年1月17日签订的《物业服务合同》第六部分“公共资源开发及分配”第13条的内容；请求人民法院判令物业公司向万润家园小区业主返还自2008年10月以后的共用部位、共用设施的所得收益。（2）依法经过质证核实清查三届一次业主大会的表决书，废除假票、冒充的作弊票，以业主的真实选票重新计票后宣布表决结果。
被告业委会辩称
业委会所有的征求意见书都是真实有效的，所有的程序都是没有问题的，不同意原告的诉讼请求。
被告广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业公司）、被告广州市三原物业管理有限公司北京第一分公司（以下简称第一分公司）辩称
我们完全依照法律和合同做事，不同意原告的诉讼请求。
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：
三原告均系北京市昌平区回龙观镇万润家园小区业主。
被告第一分公司系被告三元物业公司下属的分公司。自2005年4月起，第一分公司开始为万润家园小区提供物业服务，目前仍在服务期间。
2008年11月，万润家园小区第三届业委会成立。
2008年12月22日至2009年12月13日期间，业委会采用书面征求意见的形式组织召开了第三届业主委员会第一次业主大会。
2009年1月13日，第三届业委会第一次业主大会作出决议，通过了“同意授权业委会代表业主大会与物业公司签订物业服务合同、同意与三元物业公司签订物业服务合同和同意将13号楼东、西两侧原配电站基础坑改为晒衣场”三个事项。
2009年1月17日，被告业委会代表万润家园业主大会（甲方）与被告第一分公司（乙方）签订《物业服务合同》，在该合同第六部分“公共资源开发及分配”第13条中约定：（1）在本合同期内，小区停车场经营以300元／年，车位×实际已租车位数量向甲方结算，遇有国家政策调整，地下车库收益部分的分配另行协商；（2）电梯广告、地下空间出租利润按六、四分成，甲方占六，乙方占四，税费各自承担；（3）其他收益按实际情况双方协商后分配。
上述事实有下列证据证明：
《物业服务合同》。
北京市公共停车场经营企业登记表、北京市公共停车场备案表。
万润家园业主大会收益分配明细表。
第三届业主委员会第一次业主大会决议。
业主委员会备案单。
万润家园小区业主公约。
万润家园业主大会议事规则。
公告。
征求意见表决书。
小区照片。
北京市昌平区人民法院经审理认为：
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为业主，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。
本案中，被告业委会与被告第一分公司之间的《物业服务合同》系根据第三届业委会第一次业主大会作出的决议所签订，该合同的内容应视为全体业主的意思表示，故应认定被告业委会与被告第一分公司之间的《物业服务合同》合法有效。
该合同第六部分“公共资源开发及分配”第13条约定的内容系对公共部位、公共设施收益的分配，该条款属于《物业服务合同》的一部分，原告认为该合同侵犯了业主的合法权益并且认为业主大会的表决过程存在造假情况，但是原告未能提供有效证据证明其主张，故原告主张撤销该条款并且要求物业公司向业主返还收益的诉讼请求，本院不予支持。
原告请求人民法院核实清查三届一次业主大会的表决书，废除假票、冒充的作弊票，以业主的真实选票重新计票后宣布表决结果的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，本院对此不予处理。
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
驳回原告张晓东、杜王平、崔吉利的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告张晓东、杜王平、崔吉利负担。
二审诉辩主张
（1）上诉人崔吉利、杜王平、张晓东诉称
业委会持有本案的关键证据，即业主大会的表决书（选票），但业委会只向法院提供了该表决书一半内容的票面，而另一半以上有着业主姓名、签名、住址等信息的票面却拒不提供，导致无法查清表决结果是否合法。业委会持有该表决书，但不向法院提供，应承担举证不利的法律后果，法院也没有按照我们的申请调查取证，导致认定事实不清，判决结果错误，证据不足，审判程序违法，故请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
（2）被上诉人业委会辩称
在选举中我们没有作弊行为，我们提供的票面是全面的，只是为了保护业主的隐私，将记载业主姓名、住址的下半部撕下来，撕下来的部分有公章，编号与上半部一致，不同意张晓东、杜王平、崔吉利的上诉请求和理由，同意原审判决。
（3）被上诉人三原物业公司及第一分公司辩称
不同意张晓东、杜王平、崔吉利的上诉请求和理由，同意原审判决。
二审事实和证据
北京市第一中级法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
二审判案理由
北京市第一中经法院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张晓东、杜王平、崔吉利作为业主虽然有权利对侵害其合法权益的业委会的决定申请撤销，但张晓东、杜王平、崔吉利没有提供证据证明业主大会在表决过程中存在违法或者造假等情况，也没有提供证据证明业委会与第一分公司签订的《物业服务合同》无效，故对张晓东、杜王平、崔吉利的上诉请求，本院不予支持。张晓东、杜王平、崔吉利的上诉请求和理由，经查均不能成立，应予驳回。
二审定案结论
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。