李英姿、樊纳新诉常熟市明珠佳苑业主委员会、常熟市明珠物业管理有限公司业主撤销权纠纷案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

问题提示：对怠于行使管理权的业主提起的撤销权诉讼，法院是否支持？
【要点提示】
在业主委员会通过合理方式召集业主就物业服务合同的签订事宜召开业主大会，而业主怠于行使管理权，未积极参与业主大会致有关事项无法形成业主大会决议的，业主委员会为维护小区的正常生活秩序，善意履行职责，与物业管理公司签订物业服务合同，合同条款符合相关规定且合同内容为大多数业主实际接受的，则对于那些怠于行使管理权的业主无权提起诉讼要求撤销该决定。
【案例索引】
一审：江苏省常熟市人民法院（2010）熟民初字第0390号（2010年8月12日）
二审：江苏省苏州市中级人民法院（2010）苏中民终字第2385号（2010年11月12日）
【案情】
原告：李英姿
原告：樊纳新
被告：常熟市明珠佳苑业主委员会
被告：常熟市明珠物业管理有限公司
常熟市人民法院经审理查明：原告李英姿、樊纳新均系“明珠佳苑”的业主，两原告先后购买了明珠佳苑3幢101室、102室，并先后与提供前期物业服务的常熟市明珠物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，同时在业主公约上签名，并按前期物业管理服务协议的约定预交了两年的物业管理服务费用1500元。后常熟市明珠佳苑业主委员会于2007年上半年成立，任期为2007年6月22日起至2010年6月21日止，并于2008年1月7日向常熟市房产管理局进行了备案。
常熟市明珠佳苑业主委员会先后于2007年下半年、2008年上半年两次委托常熟市明珠物业管理有限公司通知业主召开业主大会，讨论地下车库的产权问题、房屋质量、物业企业的选聘及收费等问题，均因业主大部分未参加而未能成功举行并形成决议。2009年1月1日，常熟市明珠佳苑业主委员会与常熟市明珠物业管理有限公司签订物业服务合同，由常熟市明珠物业管理有限公司对明珠佳苑提供物业服务，双方约定：收费标准多层住宅0.78元/月？平方米、跃层0.54元/月？平方米、别墅0.74元/月？平方米、商业物业0.54元/月？平方米，于每年的7月1日至11月30日交纳全年的物业费。后因两原告未能交纳物业费，常熟市明珠物业管理有限公司委托律师向樊纳新发函催讨拖欠的物业费，并向法院提起诉讼要求樊纳新支付物业费。为此，两原告诉至常熟市人民法院，认为两被告签订的明珠佳苑物业服务合同未经过业主大会的同意，且收费标准条款加重了业主的责任、排除了业主的主要权利，损害了部分业主的权益，请求法院撤销明珠佳苑物业服务合同。
被告常熟市明珠佳苑业主委员会未作答辩。
被告常熟市明珠物业管理有限公司辩称：业主委员会作出侵害业主权利的决定时，受侵害的业主可以请求法院予以撤销，但不适用于两被告签订的物业服务合同。即使原告主张撤销权也应当自知道业主委员会作出决定之日起一年内提出，现原告主张已超过了一年的期限。其次，两被告是在业主委员会对物业管理费经过公示并在绝大部分业主同意的前提下签订的物业服务合同。在收费过程中，得到了业主的同意，原告主张撤销只是个人主张。另外，物业费是考虑电梯运营费等其他综合因素后确定的，不存在加重业主责任、排除业主权益的情况。
【审判】
常熟市人民法院审理后认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利以及规避法律或者合同约定的义务。强化诚信观念，是正常的生活、工作秩序赖于建立的基础，唯有如此，方能形成和平、稳定的社会秩序和淳朴善良的社会风俗习惯。被告常熟市明珠佳苑业主委员会成立后，先后两次组织召开业主大会，讨论相关涉及业主利益的事项，但均因大部分业主未到致业主大会未能成功召开，相关事项的决定未能形成。被告常熟市明珠佳苑业主委员会为维护小区内业主正常生活的利益，避免因此对业主生活、小区的秩序产生不利影响，与进行前期物业服务的常熟市明珠物业管理有限公司签订了物业服务合同，常熟市明珠物业管理有限公司签订合同后进行了物业服务，大部分业主亦交纳了物业费。原告拖欠物业费，在被告催交、提起诉讼的情况下，诉讼来院要求撤销两被告之间签订的物业服务合同，显然有违诚实信用原则。如支持两原告的诉请，则有可能对小区内大部分业主的生活、小区的正常秩序产生不利影响，故原告的诉讼请求不予支持。如业主认为常熟市明珠物业管理有限公司未能履行物业服务合同约定的义务要解聘物业服务企业，可以依法召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意后作出决定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决驳回原告李英姿、樊纳新的诉讼请求。
一审判决后，两原告不服，提起上诉。
苏州市中级人民法院经审理认为：本案中，常熟市明珠佳苑业主委员会曾先后两次组织召开业主大会，但因大部分业主没有积极参与致使业主大会未能成功召开，但为维护小区的正常生活秩序，常熟市明珠佳苑业主委员会与常熟市明珠物业管理有限公司签订了物业服务合同，并未有侵害业主权益的主观意图，且常熟市明珠物业管理有限公司也按约进行了物业服务，小区中大部分业主亦交纳了物业费，现上诉人李英姿、樊纳新主张要求撤销物业服务合同，于法无据，碍难支持。对于上诉人李英姿、樊纳新提出每平方米每月0.78元收费违背了政府的定价的主张，《苏州市物业服务收费管理实施办法》中明确三级资质的基准价格为0.50元/月？平方米，但具体执行标准可上、下浮动20%，基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。而本案小区有一特殊性，即多层住宅仍需电梯进行运行，被上诉人认为0.78元的收费标准包含了电梯运行费用。上诉人现无证据证明常熟市明珠物业管理有限公司违反了法律、法规、部门规章的规定而擅自扩大收费范围、提高收费标准，且本案的电梯起始层并非为1楼（其下尚有车库），上诉人主张其不承担电梯运行费依据亦不足。现上诉人不认同上述收费标准，且认为电梯费用分摊不合理，其可在今后业主大会召开时提出其观点，由业主大会来决定相关事项。故判决驳回上诉，维持原判。