李某诉北京市某小区业主委员会业主撤销权纠纷案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

北京市某住宅小区的《建设工程规划许可证》载明：10号、11号、12号、13号住宅楼建筑面积90897.58平方米；10号楼、11号楼各含商业用房1323.5平方米；总数652户（含商业用房4户）。
李某曾购买该小区住宅用房一套后售出。2010年7月，李某购买了该小区11号楼一层商业用房（位于小区公共建筑区域内），于2011年1月取得所有权证书。
2011年3月，该住宅小区业主委员会（以下简称业委会）在该小区的单元门、公告栏张贴《小区实施封闭管理方案的公示》，其中载明：1．西北大门拟改造为进出本小区机动车的专用大门；2．开启使用西南大门、侧门，拟改造为小区人员进出专用门；3．自公布之日十天时间，如有不同建议，请在公示期内反映。
2011年6月20日，业委会作出了《关于小区实行封闭式管理相关事宜的通告》（以下简称通告），其中载明：监控设施：在西北大门、西南大门、东部侧门分别安装高清摄像头；西北大门：1．机动车出入专用大门，毗邻处安设一个专用于人员通行的小门（不需要刷卡出入），该门每天早六点开启，晚二十三点关闭锁门，在关闭时间内欲从该门出入的人员，须在岗亭办理登记后方可通行；2．在安装的小门一侧设立岗亭，用于对进出小区人员的管控，岗亭24小时专人值守；西南大门、侧门：安设仅用于持门禁卡人员刷卡出人的门禁系统小门；本小区业主如表示反对，请于本通告之日起十日内以书面形式提交业委会，如未作出书面反对意见者，均视为同意，一律计人同意者人数；自本通告之日起十日后，如同意者超过全部业主人数及建筑面积的半数以上，将实施封闭式管理事宜。
2011年7月1日，业委会发出的[2011]第01号公告（以下简称公告）载明：封闭管理方案经公示和表决，现公告如下：同意的业主人数和建筑面积数，超过了总数半数以上，本公告后开始实施封闭式管理。2011年12月，封闭式管理方案实施完毕。
在公示期内，包括李某在内的商业用房业主向业委会书面表示同意支持小区封闭，但决定方案损害其利益故不能接受。此后，业委会、商用及民用住宅部分业主经协商未能达成一致意见。
经现场调查，李某于2011年1月将该小区11号楼底商中部分面积房屋出租给案外人用于经营超市；小区西北大门与该超市的直线距离约12米。
另查，2010年5月，该小区业主大会议事规则载明：业主大会分定期会议和临时会议，定期会议每年召开一次；涉及本小区公共利益需经全体业主表决通过；业主大会以书面形式召开，业委会负责组织业主对需要表决通过的事项进行投票表决；对业主大会做出的决议事项，由业主委员会负责就决议事项的执行和处理结果以文字形式在小区内做出公告说明；未参与表决的业主，其投票权计人已表决的多数票；以下事项必须经本小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上表决同意方为有效，其中包括有关共有和共同管理权利的其他重大事项；改建、重建建筑物及其附属设施须经本小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上表决同意方为有效。该议事规则经首次业主大会投票、计票、监票环节，以超过90％的业主同意通过生效。
再查，该小区住宅业主与开发商曾签订的购房协议中约定了民用住宅实行封闭管理；商业用房业主所持购房合同中则无上述约定。
原告李某起诉称：2011年六七月间，被告业委会分别作出了通告和公告，并决定实施封闭式管理，决定中涉及的西北大门封闭管理严重影响消费者及潜在客户无障碍的自由进人小区，导致所购商业用房价值无法实现，侵害原告合法权益。此外，封闭式管理决定在公示、计票和表决结果等诸多环节存在重大程序瑕疵。现请求撤销业委会作出的封闭式管理决定，即包括通告和公告。
被告业委会答辩称：第一，被告公布封闭式管理决定的目的是解决小区机动车事故多发和居民人身财产安全问题；第二，该决定表决程序合法；第三，该决定仅涉及小区公共建筑区域，没有妨害原告物权权利。因此不同意原告的诉讼请求。
一审法院经审理认为：李某主张撤销权能否成立应从两个方面分析：
（一）封闭式管理通告和公告是否符合程序要求
首先，封闭式管理方案系业主大会的最终决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业委会以书面形式公布通告和决定，实质上是以业主大会的形式征集意见并做出结论。
其次，通告和公告的形成过程符合议事规则。一是告知方式具有合理性。业委会在小区公共区域内履行告知义务，保障了业主的知情权。二是投票方式具有有效性。通告中采用的默示同意原则符合小区现实状况，并不妨碍全体业主充分行使表决权。三是决定所依据的表决票数具有合法性。依据表决规则的计票结果，封闭式管理决定的赞成票数具有合法依据。
（二）封闭式管理通告和公告是否侵害业主实体权益
首先，本案封闭式管理并不限制业主行使建筑物的专有权和共有权。根据现有证据，难以认定给李某的房屋经营利益造成实际损害。其次，李某主张商业用房的功能受限属于财产权益范畴，封闭式管理决定的实施目的在于维护小区人身财产安全和正常管理秩序，从利益保护程度的价值考量，该决定应优先实现。最后，在不侵害业主专有权和共有权的前提下，从多数利益相对于个体利益优先实现考虑，应选择封闭式管理所体现的群体利益。因此，本院对业委会公布的决定应当维持。
综上，依据《物权法》第70条、第76条、第78条之规定，判决驳回李某的诉讼请求。
李某对一审判决不服，提出上诉。二审法院认定一审判决的事实和理由，判决驳回上诉，维持原判。