林某等诉上海市普陀区金沙雅苑地中海之恋业主委员会业主撤销权纠纷案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

——业主委员会决议程序合法性的认定

案情
原告林某
原告林某芳
原告张某
原告周某
原告徐某武
原告徐某胜
被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会
六原告系上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋北商商铺业主。2011年5月，被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会就是否续聘上海协沁物业管理有限公司（以下简称协沁物业）及关于物业服务费的调整问题对全体业主征询意见。同年6月12日公告显示，根据征询意见票数汇总，同意继续聘请协沁物业为系争小区提供物业服务，关于调整物业费的征询没有通过。2012年2月19日公告显示，被告再次就系争小区物业费调整事宜拟订方案，并向业主征询意见。具体方案为：住宅：在原有的基础上上调20，其中，多层：每平方米每月人民币1.04元（以下币种均为人民币）、高层：每平方米每月1.68元。商铺：在原有的基础上上调2.5倍，其中南商：每平方米每月2.9元；北商：每平方米每月3.27元。同年3月1日，金沙雅苑·地中海之恋二届二次业主大会决议通过了上述调整物业服务费的方案。同年3月28日，被告与协沁物业签订《物业服务合同》，合同约定商铺的物业服务费在原有的基础上上调2.5倍，北商：每平方米每月3.27元。服务期限自2012年4月1日起至2015年10月23日止。2014年1月，协沁物业曾起诉本案原告周某及徐某胜应按照上述《物业服务合同》的标准支付物业服务费。
六原告现提起诉讼，共同诉称，六原告系上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋北商商铺业主。2014年1月，协沁物业起诉原告之一周某物业服务合同纠纷一案，原告方知晓被告在没有通知原告、征求原告意见的情况下，擅自作出上调北商物业服务费2.5倍的决定，并与协沁物业签订《物业服务合同》。六原告认为被告作出上调物业费的决定程序不合法，且其决议内容缺乏事实依据，不具有合理性。被告的行为严重侵害原告的合法权益，因此请求法院判令撤销被告关于北商物业服务费上调2.5倍的决定。
被告辩称，被告在物业费调整征询意见时，征询表意见确实没有送达到商铺业主。由于商铺业主多居住在外地，商铺实际出租，原告并没有在物业处登记居住地址，因此客观上造成送达困难，但被告将公告、召开会议的通知在小区三个地方公示，因此被告在程序上已经尽到责任。关于物业费的调价依据，是基于用工成本上涨并比照周边商铺的物业费价格定价，但协沁物业未提供相应的调价明细。综上，被告愿意与原告协商处理。
审判
法院经审理后认为，本案的争议焦点在于被告作出的关于上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋小区北商物业服务费在原有基础上上调2.5倍的决定程序是否合法。
根据庭审查明的事实，被告自认关于物业费调价征询意见时，通过电话联系商铺业主，并非所有业主都能够联系上。在送达《征询意见表》时，既没有业主签收的证明，也没有通过其他有效途径送达的凭证，法院据此认为被告在送达《征询意见表》过程中存在瑕疵，商铺业主实际上未能参与意见征询阶段的工作，在商铺业主没有参加征询工作的情况下，被告以全体小区业主过半数以上通过为由，通过了将北商物业服务费在原来基础上上调2.5倍的决定，侵犯了北商业主的权益，法院认为该决议的形成不符合程序上的要求，故被告对北商物业服务费作出上调2.5倍的决定，侵犯了北商商铺业主的合法权益，应当予以撤销。据此，法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《上海市住宅物业管理规定》第十七条之规定，判决撤销被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会关于北商物业服务费上调2.5倍的决定。
一审判决后，原、被告双方均未上诉，该案判决现已生效。