万震宇诉新天地华庭业主委员会等业主撤销权纠纷案
—业主撤销权的适用

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

【要点提示】选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利，应由业主共同决定。业主委员会未经业主大会投票而作出的选聘决定，违反了物权法的规定，业主有权行使撤销权，请求人民法院予以撤销。
【案号】（2010）东一法民一初字第2308号
【案情】
原告：万震宇。
被告：新天地华庭业主委员会（以下简称业主委员会）。
被告：谢斌全，系新天地华庭第三届业主委员会主任。
被告：谭文义，系新天地华庭第三届业主委员会副主任。
被告：王群勇，系新天地华庭第三届业主委员会副主任。
第三人：东莞市安庆物业管理有限公司（以下简称安庆公司）。
原告万震宇系东莞市寮步镇新天地华庭的业主。新天地华庭物业小区已成立了业主大会，并选举产生了第三届业主委员会，第三届业主委员会于2007年10月22日在东莞市房产管理局办理了备案手续。根据东莞市房产管理局2009年4月22日作出的《关于寮步新天地华庭第三届业主委员会增补委员备案通知书》显示，新天地华庭第三届业主委员会由11人组成，主任谢斌全，副主任谭文义、王群勇，任期至2009年10月21日。新天地华庭第三届业主委员会任期届满后，已成立业主委员会筹备组，但至今尚未召开业主大会选举产生第四届业主委员会。新天地华庭原由案外人东莞市远东物业管理有限公司（以下简称远东公司）进行物业管理，开发商东莞太和花园建造有限公司与远东公司于2005年4月15日签订物业管理委托合同，并办理了备案手续，合同期限自2005年5月至2007年11月30日。2009年4月23日，远东公司向业主委员会发出《关于终止新天地华庭物业管理服务的函》，称，因公司业务发展的需要，与新天地华庭的物业管理合同已到期，决定终止新天地华庭物业管理，不再续约，请在收函15天内（即在2009年5月10日前）另聘请新的物业企业为小区服务。2009年5月9日，第三届业主委员会召开会议，表决同意由安庆公司接替远东公司进行物业管理。2009年5月22日，业主委员会发出通知，称，经业主委员会评估审议，决定从2009年5月22日起，聘请安庆公司负责小区的物业服务工作，并已依法签订了物业管理委托合同。安庆公司具有物业服务企业三级资质证书。自安庆公司对新天地华庭进行物业管理至今，未召开业主大会表决决定，也未向相关部门办理备案。
原告万震宇诉称：2009年5月，谢斌全、谭文义、王群勇等人作为业主委员会的负责人，在未召开业主大会获得业主同意的情况下，擅自以业主大会决定的名义将原物业服务公司——远东公司解聘，并选聘安庆公司为新的物业服务公司，该行为违反了物权法第七十六条的规定，依法应予撤销。同时，谢斌全、谭文义、王群勇等人存在未组织成立换届选举筹委会的失职行为及不作为行为。故原告诉至法院，请求判令：一、撤销业主委员会于2009年5月作出的更换物业服务公司的决定；二、认定业主委员会与安庆公司签订的物业服务合同无效；三、谢斌全、谭文义、王群勇因侵犯原告及其他业主的知情、参与、表决等业主权利，并且存在未组织成立换届选举筹委会的失职行为及不作为行为，应向原告及其他业主赔礼道歉，并在物业管理区内公示；四、被告承担本案诉讼费用。
被告、第三人共同辩称：一、安庆公司为新天地华庭提供物业管理服务是在原物业管理公司突然提出终止服务情形下的临时接管性质，而非正式受聘。2009年4月23日，业主委员会收到远东公司发来的终止物业管理服务的函；因时间紧迫，业主委员会无法在短时间内完成召开业主大会选聘物业管理公司的一系列工作。后经业主委员会全体委员和部分业主代表共同参与、了解和筛选，决定由安庆公司接管新天地华庭的物业管理工作，并签订了临时接管协议书。二、业主委员会作出由安庆公司临时接管新天地华庭物业管理的决定符合全体业主的利益，不应被撤销。新天地华庭占地约15万平方米，共有1675户，常住人员约5000人，不能一日没有物业管理服务。在原物业服务企业退出的情况下，业主委员会及部分业主代表共同决定由安庆公司临时接管物业管理工作，是出于维护小区稳定和业主人身财产安全的考虑。而且，2009年5月安庆公司入场后，没有增加收费，反而减少了停车位收费；同时，经对920户业主的问卷调查显示，97.17%的受访业主对安庆公司的服务表示满意，认为现在的物业公司比以前有进步的占98.91%。三、业主委员会未能在任期届满前完成换届选举工作实因相关规定变化所致，目前换届选举、物业公司选聘工作已在进行中。第三届业主委员会在2009年10月21日任期届满前已着手进行各项工作，2009年11月23日正式成立业主大会筹备组，成员9人，原告万震宇，被告谢斌全、王群勇均为筹备组成员；定于2010年2月7日至3月7日发放选票开始投票，3月7日召开业主大会并现场公布投票结果。四、对于原告要求赔礼道歉的请求，原告只是众多业主中的一员，并不能代表所有的业主，而且到目前为止没有其他业主提出这个要求。
【审判】
广东省东莞市第一人民法院经审理认为，本案系业主撤销权纠纷。通过证据的考察和庭审调查，可以认定以下事实：新天地华庭物业小区原物业服务企业即远东公司在物业管理合同到期后不再续约，业主委员会决定由安庆公司对小区进行物业管理；原告以业主委员会的决定违反法律规定为由请求撤销。本案主要审查的问题是安庆公司对新天地华庭小区进行物业管理是否符合法律规定的程序。
根据物权法第七十条、第七十六条第一款及国务院《物业管理条例》第十五条的规定，选聘物业服务企业是业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应召开业主大会投票决定；业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会无权自行决定选聘或解聘物业服务企业。对物业服务合同期限届满如何选聘物业服务企业的问题，《广东省物业管理条例》第五十条作了明确规定。
本案中，远东公司的物业管理合同期限于2007年11月30日届满，期限届满后业主大会没有决定选聘或续聘物业服务企业；在远东公司向业主委员会发函明确表示到期不再续约后，业主委员会至今也没有组织召开业主大会选聘物业服务企业，而是自行决定由安庆公司对小区进行物业管理。业主委员会在未召开业主大会投票表决的情况下，自行决定由安庆公司对新天地华庭物业小区进行物业管理，违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告在一年期间内行使业主撤销权，请求撤销业主委员会选定安庆公司为物业服务企业的决定，符合法律规定，法院予以支持。
另外，需指出的是，远东公司在物业服务合同期限届满后不再续约，业主委员会没有作出解聘远东公司的决定，原告所主张的更换物业服务企业与事实不符。
关于被告和第三人抗辩提到的临时接管问题。首先，从物权法和物业管理条例的规定来看，法律并无授权业主委员会可以不经业主大会决定自行选定物业服务企业对小区进行所谓的临时接管。其次，从当事人行为的合理性来分析，本案业主委员会和第三人之间的所谓临时接管也不具有合理性，理由是：远东公司的物业管理合同期限于2007年11月30日届满，在期限届满前业主委员会没有召开业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，也没有就是否续约的问题与远东公司沟通协商，业主委员会没有尽到自己的职责。远东公司于2009年4月23日向业主委员会发函表示到期不再续约，业主委员会收到函件后没有按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会选聘物业服务企业，而是由业主委员会的委员召开会议决定由安庆公司进行物业管理。在安庆公司于2009年5月进场后，业主委员会于2009年5月22日发出通知，称，经业主委员会评估审议，决定从2009年5月22日起，聘请安庆公司负责小区的物业服务工作，并已依法签订了物业管理委托合同。业主委员会向业主发出的通知中明确是业主委员会决定聘请安庆公司进行物业管理，没有提到临时接管及将召开业主大会选聘物业服务企业的问题。自2009年5月至第三届业主委员会任期届满之日即2009年10月21日长达5个月的时间里，业主委员会从未就选聘物业服务企业组织召开业主大会。因此，从上述事实可以看出，业主委员会决定由安庆公司对新天地华庭进行物业管理，但从未有组织召开业主大会进行表决的行为和意思表示，属于越权作出的决定，并非被告和第三人抗辩主张的所谓为了业主利益的合理行为。
另，业主委员会换届选举中的问题不属于人民法院民事案件审理的范围，原告诉讼请求中关于谢斌全、谭文义、王群勇存在未组织成立换届选举筹委会的失职行为及不作为行为的部分，法院不予审查处理，当事人可向有关部门申请解决。被告谢斌全、谭文义、王群勇分别是第三届业主委员会的主任、副主任，原告要求他们赔礼道歉的诉求，没有法律依据，不予支持。
综上所述，依照物权法第七十六条、第七十八条，民事诉讼法第六十四条、第一百二十八条的规定，法院判决：一、撤销新天地华庭业主委员会选聘安庆公司为新天地华庭物业服务企业的决定。二、驳回原告万震宇的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均没有提起上诉，判决已生效。
【评析】
本案主要涉及商品房小区物业服务企业的选聘程序，以及物权法关于业主撤销权的理解与适用问题。
一、商品房小区物业服务企业的选聘程序
随着我国住房制度改革的深入和城市的发展，在现代城市生活中，商品房小区已经成为人们居住和生活的重要形式。鉴于此，物权法中对商品房业主的建筑物区分所有权进行了专章规定，其中，选聘物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业小区进行共同管理的重要权利之一。
物业服务企业作为法律和行政法规规定的管理人之一，属于委托管理的范畴。由谁以什么形式决定将物业小区委托给某一物业服务企业进行物业管理，是业主的共同管理权利得以体现的重要途径，物权法和物业管理条例对物业服务企业的选聘问题作出了规定。根据法律法规的相关规定，选聘物业服务企业的程序分两种情形：
一是前期物业管理。在小区尚未成立业主大会的情况下，或者虽成立了业主大会但业主大会尚未决定选聘物业服务企业之前，由建设单位即开发商选聘物业服务企业进行前期物业管理；一般要求开发商通过招投标的方式在具有相应资质的物业服务企业中选聘，并由开发商与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
二是业主大会选聘。1.有权作出选聘决定的主体是业主大会。根据物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。物业小区成立业主大会后，选聘物业服务企业应由业主大会决定，业主大会作出决定的形式是按业主大会议事规则的规定召开业主大会会议投票表决；业主委员会应指定专人做好业主大会会议记录，并对业主投票等资料妥善保管以备查。2.作出选聘决定的票数要求。选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会经法定程序作出的决定对全体业主具有拘束力。3.物业服务合同的签订。业主大会作出选聘决定后，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域内公告，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并及时报房管部门和所在的居民委员会备案。
选聘物业服务企业应通过上述程序作出决定，否则就属于违反法定程序，业主有权请求法院予以撤销。
二、业主撤销权的理解与适用
根据民法通则的规定，撤销权为溯及地使可撤销的民事行为归于消灭的权利。业主撤销权属于撤销权的一种，系物权法创设的新型权利，该权利在法律的理解与适用方面尚需要进一步探讨。
1.业主撤销权的含义
业主撤销权是物权法规定的一项权利，系法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有的一种新型的撤销权。从物权法第七十八条第二款和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定的内容来看，业主撤销权的含义是指业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定，认为侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，可请求人民法院予以撤销的权利。
设立业主的撤销权，是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而侵害业主的合法权益。建筑物区分所有中的重大事项决定机制，是典型的民主决策机制，尽管物权法和物业管理条例等相关法律对业主大会的运作做了相关规定，但现实中仍难免会出现所谓的民主悖论，即利用少数服从多数的民主程序来剥夺、践踏少数人权益的现象，形成多数人暴政。法律规定小区物业管理的相关事项由业主大会和业主委员会按照一定程序进行决定，但同时我们必须面对和解决如果业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益该怎么办的问题。一方面，业主大会或者业主委员会履行职责、代表业主意愿、维护业主利益的决定，应该对每一位业主都具有约束力。但另一方面，如果业主大会或者业主委员会作出的决定违背了业主的意愿，侵害了某个或若干个业主的利益，遭受侵害的业主应有救济的法律途径，避免业主的实体权利无法得到保障。
物权法规定受损害的业主有权向人民法院申请撤销业主大会或者业主委员会作出的决定，从立法理由看，确实是对上述规范设计理念的回应。在业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益时，哪怕是单个的业主，皆可向法院提请撤销业主大会或者业主委员会的决定这一规定，从法律上给与了业主在合法权益受侵害时正当合理的救济途径，一定程度上避免了民主的暴政情形的发生。
2.业主撤销权的性质
撤销权，在性质上属于形成权的一种，具有从权利的性质。业主撤销权的权利性质属于形成权，系业主基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利所派生的从权利。因此，该项权利归业主享有，非小区业主不享有对业主大会和业主委员会决定的撤销权。
业主撤销权的行使具有溯及力，可使被撤销的决定的法律效力归于消灭，自始无效，但该权利的行使受除斥期间的限制。根据司法解释的规定，除斥期间为一年，即业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。超过法定期间的，该撤销权归于消灭，法院不再支持其相应的请求。
同时，业主行使撤销权，应以向人民法院提起民事诉讼的方式主张，由法院审查相应决定是否具有可撤销的情形并作出裁判。如果业主不向法院提起诉讼，只是直接向业主大会或者业主委员会主张撤销的，将不发生撤销权行使的法律效力。在业主撤销权诉讼中，法院认定业主大会或者业主委员会的决定存在可撤销情形，并作出撤销决定的生效判决的，相应的决定视为自始无效。
3.业主撤销权行使的对象
业主撤销权适用的对象是业主大会或业主委员会作出的决定。业主撤销权行使的范围取决于依照法律规定业主大会或者业主委员会有权对哪些事项作出决定。根据物权法第七十六条和物业管理条例的相关规定来看，除了业主大会所授权的职责之外，业主委员会的职责限于执行业主大会的决定，无权自行作出对业主权益具有实质影响的决定。
4.业主撤销权诉讼的被告
从现行规定来看，法律并没有赋予业主大会民事诉讼的主体资格，而业主委员会作为民事诉讼当事人已得到实践的认可；并且业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管，业主委员会可以代表业主大会参加诉讼，并就作出决定的合法性进行举证。因此，在业主撤销权诉讼中，应以业主委员会作为被告，而不论业主请求撤销的是业主大会的决定还是业主委员会的决定。
5.业主行使撤销权的理由
根据司法解释的规定，业主行使撤销权的理由是业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序。也就是说业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，不仅包括实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定即侵害业主的程序权益。
所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有而享有的合法权利受到业主大会或业委会决定的侵害。在建筑物区分所有的情形下，物权法对业主享有的专有权、共有权和成员权等权利的内容进行了详细的规定，涉及多个方面。按物权法的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，物权法明确规定了应由业主大会作出决定的事项，对这些事项，只要业主大会按法律规定的程序作出决定且同意决定的业主达到一定的票数，则该决定将对全体业主具有法律约束力，少数业主不得以其不同意为由请求撤销该决定。但如果业主大会作出决定涉及的事项并非法定应由业主大会决定的有关共有和共同管理的事项，而是限制或者剥夺某部分业主合法权益的，如损害了业主对专有部分的所有权等，因该决定内容侵害业主的实体权利，自该决定作出后，业主即有权请求人民法院予以撤销。
业主委员会作出决定的内容合法性则较容易审查，因为按照法律规定，业主委员会的职责限于执行业主大会的决定，业主委员会只可以根据业主大会所授权的职责作出相应的决定，如召开业主大会等，无权自行作出对业主权益具有实质影响的决定。业主委员会擅自作出决定的，业主可请求人民法院予以撤销。
对于侵害业主程序权益的决定，即违反法律规定程序作出的决定，应根据业主大会议事规则、物权法及物业管理条例关于业主大会的召开、投票表决等程序方面的要求进行审查。程序上，业主大会作出决定之前，应将召开业主大会的事项提前通知全体业主，业主按照法律规定享有投票权。业主投票表决后，应将投票情况统计，并根据得票情况作出是否通过相关事项的决定。如果业主大会实际上并未召开而作出决定，即属于违反法律程序的虚假决议，业主有权请求撤销。如果业主大会召开会议没有通知业主便投票表决，即属于有程序瑕疵的决议，业主有权请求撤销；但在通知的方式上不需严格要求必须直接通知到每一业主，对于在小区公告栏发布公告等足以使业主知晓的方式通知，也可以视为已经过通知程序。如果在业主大会投票表决时，某一决定的同意票数没有达到法律规定的比例，由此作出的决定属于违反法律规定程序的决定，业主有权请求撤销。
本案中，新天地华庭业主委员会在原物业服务企业期限届满且明确表示不再续约后，没有召开业主大会投票表决，即自行以业主委员会的名义决定选聘新的物业服务企业。业主委员会作出的选聘物业服务企业的决定，违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，属于越权作出的决定；且该决定的内容损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的实体权利。原告作为小区业主，有权行使撤销权，请求人民法院撤销业主委员会关于选聘安庆公司为物业服务企业的决定。
文/邓灿标；梁振彪
（作者单位：广东省东莞市第一人民法院）