物业服务合同是否有效取决于决定是否被撤销

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

【审判要旨】：两被告签署的《物业服务合同》能否确认为无效合同，取决于投票结果是否被法院撤销。如果业主撤销权纠纷案件撤销了投票结果，则两被告签订的《物业服务合同》自始无效。原告请求停止业委会要求汇港物业公司与万科物业公司进行交接行为。因本案审理中，业委会与汇港物业公司已于2017年5月27日进行了交接，该项诉请已没有必要，本院也予以驳回。

原告叶某某诉被告深圳市福田区汇港名苑第一届业主委员会（以下称业委会）、深圳市万科物业服务有限公司（以下称万科物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄静雅，被告业委会委托代理人崔显智，被告万科物业公司委托代理人邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告是深圳市福田区汇港名苑小区（以下称汇港名苑）业主。2016年9月12日，被告业委会发布“汇港名苑2016业主大会会议投票结果”（以下称投票结果）称：关于“是否同意与深圳市汇港物业管理有限责任公司（以下称汇港物业公司）续签物业服务合同”的表决事项中，同意票数26，不同意票数745，弃权票数20；“是否同意并授权业委会进行公开招投标”的表决事项中，同意票数777，不同意票数5，弃权票数9；关于“是否同意与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同”的表决事项中，同意票数668，不同意票数96，弃权票数27；投票结果公示期为7天。原告认为被告业委会组织召开的此次业主大会在程序和实体方面均存在违法行为，遂向法院提起诉讼【案号（2016）粤0304民初24341、（以下称24341号案）】，要求撤销投票结果。24341号案件审理过程中，业委会未停止执行非法决议，还继续进行招投标、与万科物业公司签署《物业服务合同》。并于2016年12月28日，向汇港物业公司管理处发送《关于汇港名苑新老物业服务企业交接安排的告知函》，要求将物业相关资料移交给万科物业公司。在原告起诉要求撤销业主大会投票结果24341号案件审理期间，被告业委会无权与被告万科物业公司签署所谓的物业服务合同，也无权要求汇港物业公司与被告万科物业公司进行交接。故请求判令：1、确认两被告签署的物业服务合同无效；2、被告业委会停止要求汇港物业公司与万科物业公司进行交接的行为。

被告业委会辩称，2017年3月22日，深圳市福田区住建局发出责令函，责令汇港物业公司于2017年4月3日之前退出汇港名苑物业管理区域。2017年5月24日被告业委会与汇港物业公司签署《汇港名苑物业交接协议》，汇港物业公司已经于2017年5月27日退出汇港名苑，并完成交接工作。

被告万科物业公司辩称，2016年12月3日，万科物业公司通过竞标中标汇港名苑物业管理；2016年12月22日，两被告签订了《物业服务合同》，该合同已在福田区住建局备案，合法有效；2017年5月27日，万科物业公司已正式进入汇港名苑进行物业管理，汇港物业公司已实际退出汇港名苑。

经审理查明，汇港名苑2003年入伙，2008年开发商深圳锦锋集团有限公司与汇港物业公司签订了《汇港名苑物业管理委托合同书》，委托汇港物业公司管理汇港名苑，期限3年，期满后未续签合同，一直由汇港物业公司管理。

被告业委会2016年2月16日成立，2016年3月15日在深圳市福田区住房和建设局完成备案。2016年6月20日，被告业委会主任庄某某召集业委会委员举行例会，就是否同意与汇港物业公司续签物业服务合同、是否同意并授权业委会进行公开招投标选聘新的物业服务企业、是否同意与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同、是否同意在深圳市物业管理行业协会发布招标公告及由招标代理组织招投标等6项议题形成会议纪要，决定召开业主大会对上述议题进行投票表决。通过深圳市物业专项维修资金管理中心微信投票平台绑定业主，由业主在该系统上投票表决。2016年9月10日，6项议题投票结果出来。当月12日，在汇港名苑大堂公告栏进行了公示。2016年10月，原告以汇港名苑业主身份、以业委会为被告，提起24341号业主撤销权诉讼，认为业委会组织召开的此次业主大会在程序和实体上均存在违法行为，不认可投票结果，请求判令撤销业委会公布的投票结果。24341号撤销权纠纷案件审理过程中，业委会依据投票结果公开招聘汇港名苑物业服务企业，万科物业公司中标，2016年12月22日，两被告签订《物业服务合同》，约定自2017年1月1日起委托万科物业公司对汇港名苑进行物业管理，期限3年。2016年12月28日，被告业委会向汇港物业公司发出《关于汇港名苑新老物业服务企业交接安排的告知函》：经过业主大会表决,将不与汇港物业公司续约；通过招投标方式选聘了万科物业公司对汇港名苑提供物业管理服务，定于2017年1月10日进行新旧物业公司交接。2017年2月23日，两被告签订的《物业服务合同》在深圳市福田区住房和建设局进行了备案。2017年3月22日，深圳市福田区住房和建设局向汇港物业公司发送《深圳市福田区住房和建设局关于责令汇港物业限期退出汇港名苑小区物业管理的函》：责令汇港物业于2017年4月3日之前退出小区物业管理区域，并依法移交物业管理权及相关其它物业管理设施和相关文件资料，逾期不移交、不退出的将依法追究相应行政法律责任。未果。2017年4月26日，本院对24341号撤销权纠纷一案作出一审判决，认定原告请求撤销投票结果的证据不充分，驳回了原告的诉讼请求。2017年5月24日，被告业委会与汇港物业公司签署了《汇港名苑物业交接协议》，汇港物业公司于2017年5月27日退出了汇港名苑，并完成交接工作，被告万科物业公司已实际进驻汇港名苑进行物业管理。

2017年5月，原告在上诉期限内就24341号撤销权纠纷一案向深圳市中级人民法院提起上诉，要求二审法院改判支持原告撤销投票结果。截至本案庭审日，该案尚在审理中。

以上事实有《中标通知书》、《关于汇港名苑新老物业服务企业交接安排的告知函》、《深圳市福田区住房和建设局关于责令汇港物业限期退出汇港名苑小区物业管理的函》、《汇港名苑物业交接协议》、24341号民事判决书及当事人陈述予以证实。

本院认为，两被告签署的《物业服务合同》能否确认为无效合同，取决于投票结果是否被法院撤销，投票结果是否被撤销是24341号案件审理的内容，现24341号撤销权案件尚在二审中，应等待终审判决结果，如24341号案件撤销了投票结果，则两被告签订的《物业服务合同》自始无效。在24341号案终审结果出来前原告无必要提起该项诉请，本院予以驳回。原告请求停止业委会要求汇港物业公司与万科物业公司进行交接行为。因本案审理中，业委会与汇港物业公司已于2017年5月27日进行了交接，该项诉请已没有必要，本院也予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告叶某某的诉讼请求。