单个业主无权起诉要求撤销业主委员会备案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”本案中，被告于2016年9月6日作出的棠物业备[2016]第2号《业主委员会备案回执》及对应的行政行为，属于行政机关作出的涉及业主共同利益的行政行为，原告个人不具有对该行为提起诉讼的原告主体资格，故对原告的起诉应予驳回。

原告：

广州市某某有限公司

被告：广州市白云区人民政府棠景街道办事处

第三人：某某小区第一届业主委员会

原告罡华公司诉称，原告是广州市白云区某某小区持有合法产权的产权人，广州市白云区某某小区属被告管辖范围。近期，原告得知广州市白云区人民政府棠景街道办事处对“某某小区第一届业主委员会”进行了备案登记，在查核有关材料后，原告发现“某某小区第一届业主委员会”从筹备到取得棠景街道办发出的备案登记手续过程中，存在以下违法行为：一、同意“某某小区第一届业主委员会”成立的投票产权面积不能达到某某小区总产权面积的50%，违反了《物权法》、《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》关于基本成立条件的规定。《物权法》第七十六条明确规定，“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；决定前款其他事项【即除该条款第（五）第（六）规定的事项外】，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《广东省物业管理条例》第二十二条亦规定，“决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。”而《广州市物业管理暂行办法》第三十四条同样规定，“业主共同决定以下事项：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；决定前款第（七）项和第（八）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由以上法律法规及规章中可以看出，在同一物业管理区域内，从物业建筑面积的角度出发，总产权面积达到50%的业主提出书面要求以及依法进行投票以上是“选举产生小区业主委员会”的基本成立条件，业委会成员亦应当经前述面积比例的业主投票选举产生。在某某小区中，根据某某的整体《规划图》，建筑物总面积超过30OO0平方米，根据实测报告初步统计，全部业主专有建筑面积之和至少在29OO0平方米以上。据此，专有部分占建筑物总面积过半数的业主未对某某小区第一届业主委员会的产生流程进行过任何投票，筹备组也从未通知全部业主参加业主大会及投票。而就算根据原告最后公示的《业主委员会候选人选选举结果汇总统计表》最后统计得出的投票资料，扣除重复投票以及造假的投票面积，总投票面积为：11914.2206平方米（该数据中尚有造假的投票面积），远远未达到总建筑面积的50%，根本未能达到基本成立条件。退一步说来，即便完全按照《业主委员会候选人选选举结果汇总统计表》的统计，所谓出席参与投票业主所占面积的“12840.55平方米”也根本未达到建筑物总面积的一半。二、同意“某某第一届业主委员会”成立的投票户数不能达到总户数的50%，违反了《物权法》、《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理细则》关于成立基本条件的规定。《物权法》第七十六条明确规定，“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；决定前款其他事项【即除该条款第（五）第（六）规定的事项外】，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《广东省物业管理条例》第二十二条亦规定，“决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（二）建设单位己经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”而《广州市物业管理暂行办法》第三十四条同样规定，“业主共同决定以下事项：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；决定前款第（七）项和第（八）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由以上法律法规及规章中可以看出，在同一物业管理区域内，从业主总人数的角度出发，超过小区物业业主总人数一半的业主依法进行投票是以上是“选举产生小区业主委员会”的基本成立条件。在某某小区中，根据某某项目的测绘报告显示，某某小区的总户数是：534户，而“某某第一届业委会”投票资料显示，参与业主投票的户数是145户，并不能达到总户数的50%。依据前述法律规定，连成立的基本条件也未能达到。三、“某某小区第一届业主委员会”的成立过程违反业委会成立的法定程序及法定条件。依据《广东省物业管理条例》第十五条规定：“业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。”同时，《广州市物业管理暂行办法》第二十条、二十三条、第二十九条、第三十三条均有具体的公示规定。但是，在某某小区中，所谓的“筹备组”从筹备到成立期间，原告不仅没有见到任何的公示通知，更没有收到过任何书面通知告知原告召开正式的业主大会，由此可见，“某某小区第一届业主委员会”的成立过程违反了显著位置公示及书面通知的必经法定程序。另外，依据《广州市物业管理暂行办法》第三十一条规定，“候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。”而现“某某第一届业主委员会”成员里面没有任何商铺及车位产权人的代表，明显违反法定代表条件的规定。四、“某某第一属业主委员会”筹备组提交的投票资料中有众多的造假行为：1.未过户，尚在原告名下的37号502房居然在原告未实际参与投票的情况下有所谓的“投票”记录。2.存在重复投票的房号，并填写虚假的面积数据，具体为：15号802房78平方米17号501房86平方米17号702房78平方米23号601房72平方米27号202房130平方米37号802房76平方米，以上重复投票的面积共：520平方米。3.本人已声明未参与投票，而“业委会”的投票资料显示其有投票的，目前已经提交书面证词的为：21号402房79平方米25号301房73平方米33号801房76平方米37号502房78平方米以上造假面积达到306平方米。4.存在误导业主签名投票的情况。21号402房的业主证词显示：其在筹备组成员上门收集签名的时候己经明确表示不同意更换

物业管理公司，当时上门的人说：“你不同意也要签名。”，并让其在空白的纸上签名。以上行为，明显的误导业主，将表示不同意意见的业主的签名也作为同意的业主签名使用，造假情况恶劣。5.未进入投票阶段己经开始出现业主投票。具体表现为：在2016年7月11日（开始投票的日期为2016年7月14日），21号602房的业主拿着己经签了名的选举投票联给

物业管理公司的员工看，说是“业委会”的人叫投的票，当时

物业管理公司的员工把21号602房业主签了名并填写了日期的选票原件保留了下来，后在“正式”投票后，公示的选举统计表上又出现21号602房的投票。综合以上种种原因分析可知，“某某第一届业主委员会”的筹备及成立过程，严重违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条；《广东省物业管理条例》第十五条、第二十二条；《广州市物业管理暂行办法》第二十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、第四十二条的相关规定。原告认为，根据《广东省物业管理条例》第五条规定，被告和房管部门负有指导、协助本辖区业主大会成立和业委会选举工作，并监督业委会开展日常管理事务、换届选举工作、协调处理物业纠纷的职责。但是，被告审核涉案的备案材料时，没有履行必要的谨慎审查义务，在不具备法律规定的形式和实质要件要求的前提下作出备案行为违反有关法律规定，相应的备案登记行政行为应当依法予以撤销。请求：1.判令撤销被告棠景街道办作出的棠物业备（2016）第2号《业主委员会备案回执》；2.本案的诉讼费由被告承担。

被告棠景街道办辩称，一、本案超过诉讼时效。《行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案中，我办于2016年9月6日同意备案，并发出《关于某某小区第一届业主委员会备案的通知》（云棠业备（2016）2号）及《业主委员会备案回执》（棠物业备（2016）2号），业主委员会筹备组有原告的代表，原告完全知悉上述情况，但原告2018年1月12日才提起行政诉讼，明显已过法律规定的诉讼时效。依法其诉讼请求不应得到法律保护。二、选举业主委员会的投票数已经双过半。1、本案选举登记所用的业主花名册是原告提供。某某小区业委会筹备组于2016年3月5日，报我办同意发函原告，为成立业主委员会需要其提供小区建设平面图和业主花名册。原告提供《某某业主花名册》显示：总共商铺18户，住户201户。2、广州市房地产档案局提供的《广州市不动产登记信息列表》显示，某某小区共有216户业主，另3户产权不清。与上述人数相符。3.业主委员会选举结果汇总统计表显示：至2016年8月14日，某某小区共有157户参与投票。人数和面积均符合法律规定。三、选举程序符合法律规定。某某小区业主委员会的选举工作按照《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》的规定，从筹备、申请、公示、选票发放、统计、制定《管理规约》、《业主大会议事规则》到成立、召集会议等流程，均按照法定的条件和程序进行，未发现任何违反之处。四、我办已经履行了必要的审查义务。我办对业主委员会的成立和活动不仅提供了相应的人力、场地支持，同时也对其整个流程进行了监督、指导，严格履行了必要的审查义务。包括但不限于：1、审查了筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等基本情况。2、通知建设单位和服务企业进行配合，并向我办提交房屋及建筑物面积清册、业主清册、建设工程设计方案总平面图等资料。3、对相关情况进行了公示。4、对选举投票过程派员进行了监督。5、对选举结果进行了核查。6、审查了《管理规约》、《业主大会议事规则》。7、召集或参加了相关会议。8、同意备案，并发出《关于某某小区第一届业主委员会备案的通知》及《业主委员会备案回执》。9、要求并书面告知业主委员会将上述通知及业主委员会姓名、职务、联系方式在小区办公用房内进行长期公开。从备案申请材料及核查情况中，反映出小区召开业主大会并选举产生业主委员会，投票通过了《管理规约》及《议事规则》的事实，该小区业主大会的参与人数、业委会委员的当选、《管理规约》和《议事规则》的通过均符合《广东省物业管理条例》规定的投票比例要求。五、原告从小区筹备组成立到业主委员会正式成立均全程参与，法定公示期间从未有任何异议。在业主委员会履行职责期间，原告还于2016年10月14日邀请业主委员会到原告办公室协商小区共建工作。因此原告没有理由提出异议及提出不符合客观情况的指责。综上，我办在整个过程中，事实清楚，行为合法、适当，符合法定程序。没有重大且明显违法情形，已经积极、充分履行了审查义务。没有违反法定职责，没有损害原告及业主的合法权益。原告提起的行政诉讼，缺乏事实根据，也无法律依据，请求驳回原告起诉。

第三人某某业委会述称，本业主委员会的成立，于2015年6月份开始是在本案被告和所在地的居委会的监督、指导下及原告的协助下依法选举成立，并非原告所述的本业主委员会是依行政法规所成立，即非本案被告所作出的行政行为所成立，而是本业主委员会小区的全体业主选举产生后按《物业管理条例》的规定在本案被告处备案，因此，原告所提起的本案行政诉讼无法律依据，即原告在本案中主体不适格。原告在起诉状中所称本业主委员会的成立违反了《物权法》、《广东省物业管理条例》及《广州市物业管理暂行办法》关于基本成立条件的规定。原告如此述称，完全没有尊重本案的事实和依据本案的客观证据，这些证据足以证明本业主委员会的成立是严格按照《物业管理条例》依法成立，特别是在本业主委员会提交的证据二中的《花名册》及证据三的《会议记录》，该《花名册》、《会议记录》足以表达了原告在本业主委员会成立时的真实意思表示。其他答辩意见与本案被告所提交的《行政诉讼答辩状》答辩意见相同。综上所述，本业主委员会是依照法律规定所成立的，本业主委员会成立前后均有原告参与并赞同，据此，原告提出本案行政诉讼没有尊重事实，属无理取闹，同时，原告不具备本案原告主体的资格，请求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，2016年8月22日，某某小区第一届业委会筹备组填写《业主委员会备案申请表》申请办理业主委员会备案，并向棠景街道办提交了《业主委员会备案申请表》、业主大会会议记录和会议决定、管理规约、议事规则、业主委员会委员名单及基本情况。棠景街道办认为其申请符合法定条件，于2016年9月6日为其办理了棠物业备[2016]第2号业主委员会备案，并出具了备案回执，注明备案内容为：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2016年9月6日起，至2021年9月5日止；5.业主委员会委员名单：王小凤（主任）、林少娟（副主任）、马展翔、张庆涌、苏子艺。

罡华公司为广州市白云区远景路39号115号商铺业主，对棠景街道办为某某业委会办理的上述业主委员会备案不服，提起本案诉讼。

另查，根据某某小区第一届业委会筹备组向棠景街道办提供的材料记载，该小区有权参与投票的业主总人数为220人，建筑物总面积为17948.27平方米，未参加投票业主人数为63人，无效票为0张；业主委员会委员的得票数分别为：王小凤同意票129票、林少娟同意票82票、马展翔同意票78票、张庆涌同意票57票、苏子艺同意票76票、李某某同意票10票。各方当事人未提供证据证明相关议事规则约定未投票业主人数可计入同意票数。

诉讼中，原告称案涉的物业管理区域拥有投票权的户数按照门牌号××户，被告、第三人称案涉的物业管理区域拥有投票权的户数共有219户。根据被告提供的该某某业主花名册显示，该小区业户数超过200户。罡华公司未提供证据证明其在案涉小区的专有部分面积占建筑物总面积过半数。

以上事实，有《业主委员会备案申请表》、管理规约、议事规则、业主委员会备案回执等证据及当事人陈述予以证实。

本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”本案中，被告于2016年9月6日作出的棠物业备[2016]第2号《业主委员会备案回执》及对应的行政行为，属于行政机关作出的涉及业主共同利益的行政行为，原告个人不具有对该行为提起诉讼的原告主体资格，故对原告的起诉应予驳回。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回原告

广州市某某有限公司的起诉。

案件受理费50元，予以退还。