业委会任期届满不具备原告主体资格

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：《广州市物业管理暂行办法》第二十六条第一款、第三十四第三款规定，业主委员会每届任期不得超过五年，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。根据上述规定，业主委员会是由业主经一定程序选举的，是业主对于物业实施自治管理的组织，业主委员会实行任期制，可以连选连任，每届任期5年，超过法定任职期限未及时举行换届的，原业主委员会不得继续履行职责。业主委员会是由业主经一定程序选举的，是业主对于物业实施自治管理的组织，业主委员会实行任期制，可以连选连任，每届任期5年，超过法定任职期限未及时举行换届的，原业主委员会不得继续履行职责。星某业委会已于2014年3月20日任期届满，不得继续履行职责，不具有民事行为能力，在未经完成换届选举前，星某业委会不能再以自身名义对外行使权利。

上诉人（原审原告）广州天河区某某业主委员会

被上诉人（原审被告）广州市天河区人民政府天河南街道办事处

被上诉人（原审被告）广州市天河区人民政府

原审法院经审理查明，某某业主大会于2009年2月21日成立，并于当日召开首次业主大会，表决通过某某《业主大会议事规则》及某某《业主公约》。某某《业主大会议事规则》对业主大会、议事内容、业主投票权、议事方式、表决程序及其他事项进行了约定，其中第四章议事方式第六条业主大会授权业主委员会的议事方式第（三）项规定“业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任1-2名，主任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会每届任期5年，委员任期届满可连选连任。”第六章其他事项第三条规定“业主委员会任期满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；前一届业主委员会的工作自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的工作”；第四条规定“业主委员会不履行组织召开业主大会职责的，街道或区国土房管局应当责令业主委员会限期召开业主委员会；任期届满2个月未换届的，街道或区国土房管局可以指派工作人员指导其换届工作”。2009年3月20日，被告天河南街道办作出《关于某某业主委员会备案的通知》，对某某业主委员会予以备案，业主委员会成员名单为叶尧森、姚世瑜、谢潮灿、黄秋宏、陈广新、陈华键、罗星燕。

2017年3月30日，被告天河南街道办向广州市天河区住房和建设水务局发出《关于明确过渡期间某某业委会职责履行主体的函》，请该局对于过渡期间内，第一届业委会是否能作为约定执行机构继续履行业委会职责问题予以明确。2017年3月31日，广州市天河区住房和建设水务局作出穗天住建函[2017]636号《关于某某业主委员会履行职责问题的指导意见》，回复被告天河南街道办，某某第一届业主委员会于2009年3月20日在该街备案，2014年3月20日任期届满，根据《广东省物业管理条例》第二十六条第一款、第三十四条第三款的规定，业主委员会每届任期不超过五年；业主委员会任期届满，不得继续履行职责。2017年7月3日，被告天河南街道办作出《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》，通知某某全体业主，某某第一届业主委员会于2009年3月20日在该街备案，任期已于2014年3月20日届满，根据《广州市物业管理暂行办法》第六十二条，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

原告星某业委会不服被告天河南街道办作出的上述《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》，向被告天河区政府提出行政复议申请；被告天河区政府于2017年7月17日收到原告的行政复议申请，于2017年7月19日作出《行政复议受理通知书》《被申请人答复通知书》，并于2017年7月21日将《行政复议受理通知书》邮寄送达原告，于7月26日将《被申请人答复通知书》及行政复议申请材料副本直接送达被告天河南街道办；被告天河南街道办于2017年8月7日向被告天河区政府提交了《行政复议答复书》及相应的证据材料，被告天河区政府于2017年8月14日向原告邮寄送达上述答复书及证据材料；2017年9月15日，被告天河区政府作出《延长行政复议审查期限通知书》，因相关事实和证据需进一步调查核实，决定延长审查期限30天，并将该通知书于当日邮寄送达原告，于2017年9月18日直接送达被告天河南街道办；2017年10月13日，被告天河区政府作出天河府行复[2017]73号《行政复议决定书》,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，决定维持被告天河南街道办于2017年7月3日作出的《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》，并于当日邮寄送达原告，于2017年10月17日直接送达被告天河南街道办。原告仍不服，遂诉至原审法院。

原审法院认为，《广州市物业管理暂行办法》第五条第二款规定：“街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。”据此，被告天河南街道办对其辖区内业主委员会具有监督职责。

《广东省物业管理条例》（2009年3月1日施行）第二十六条第一款规定：“业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”第三十四条规定：“业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”《广州市物业管理暂行办法》第六十二条第四款规定：“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”本案中，某某业主大会于2009年2月21日成立，并于当日表决通过某某《业主大会议事规则》及某某《业主公约》，《业主大会议事规则》规定业主委员会每届任期5年，委员任期届满可连选连任；星某业委会于2009年3月20日经被告天河南街道办给予备案。根据业主大会成立时施行的《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行）规定，业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任；某某《业主大会议事规则》约定的业主委员会每届任期五年，不符合当时施行的《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行）规定，但由于星某业委会于2009年3月20日备案，上述约定不违反2009年3月1日施行的《广东省物业管理条例》关于业主委员会每届任期不超过5年的规定，故星某业委会的任期为2009年3月20日至2014年3月20日。此外，虽然某某《业主大会议事规则》在2009年2月21日表决通过，依据当时的《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行），无关于业主委员会任期届满不得继续履行职责的规定，但结合《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行）第十二条第二款“业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任”的规定及出于保护广大业主的利益，业主委会员任期届满后应进行换届选举，否则规定“可以连选连任”即丧失了意义，且在原业主委员会在任期届满前未组织换届选举的情形下，一直由原业主委员会履行职责，将可能存在业主委员会到期故意不进行换届选举，这将损害全体业主的利益，因此，被告天河南街道办作出涉案《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》，告知全体业主，原告任期已于2014年3月20日届满，任期届满，不得继续履行职责，并无不当。

至于原告提出的被告天河南街道办作出涉案公告适用法律法规错误的主张，原审法院认为，根据《中华人民共和国立法法》第七十二条、第八十二条及第九十三条规定，设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法法规标题中华人民共和国宪法2004修正

制定机关全国人民代表大会效力等级法律

公布日期2004.03.14时效性现行有效

、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规；省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章；法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外；因此，被告天河南街道办适用《广州市物业管理暂行办法》作出涉案公告并无不当，原告的上述主张于法无据，原审法院不予采纳。至于原告提出的被告天河南街道办作出涉案公告违反法定程序，没有事实与法律依据，原审法院亦不予采纳。

《中华人民共和国行政复议法》第二十八条规定：“行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：一具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；……”第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起60日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于60日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过30日。”本案中，被告天河区政府依照法律规定在法定期限内作出涉案复议决定维持被告天河南街道办作出的涉案公告，程序合法。

综上所述，原告请求撤销涉案公告及涉案复议决定，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告广州天河区某某业主委员会的诉讼请求。

上诉人星某业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人天河南街道办超越职权作出的《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》应予撤销。街道办作为政府的派出机关，对业委会履行“指导、协助、监督”职责，业委会换届选举工作应当贯彻业主自治原则，天河南街道办无宣布业委会任期届满不得继续履行职责的权限。根据《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》的相关规定，对于业委会任期届满后仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，经业主向街道办等单位部门提出协助要求或者申请的情况下，街道办等单位部门应先责令业委会进行换届选举，在业委会逾期仍未组织的情况下，应以业主大会议事规则优先，进而才是由物业所在地的居民委员会或村民委员会代为行使组织换届选举的相关权利。由于天河南街道办中止上诉人继续履行职责，造成某某更换电梯等公共事务无人管理，给业主的日常生活及相关权益造成损害。原审判决适用法律错误，处理不当，请求：1.撤销一审判决；2.撤销被上诉人天河区政府作出的天河府行复〔2017〕73号行政复议决定书；3.撤销被上诉人天河南街道办作出的《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》；4.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人天河南街道办答辩称，该办依规作出的《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》是履行对业委会的指导监督职责，上诉人称目前某某公共事务无人管理，该现状是由于第一届业委会在2014年到期后，未及时组织换届选举造成的，与该办作出的被诉公告没有直接关联。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人天河区政府答辩称，该府依法受理上诉人行政复议申请，在查清案件事实基础上，于2017年10月13日作出天河府行复〔2017〕73号《行政复议决定书》，维持天河南街道办的行政行为,并送达各方当事人。被诉行政复议决定认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确。程序合法。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经审查，原审法院查明事实清楚且有相应证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第三款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条第一款规定，提起诉讼的原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《广州市物业管理暂行办法》第二十六条第一款、第三十四第三款规定，业主委员会每届任期不得超过五年，业主委员会任期届满，不得继续履行职责。根据上述规定，业主委员会是由业主经一定程序选举的，是业主对于物业实施自治管理的组织，业主委员会实行任期制，可以连选连任，每届任期5年，超过法定任职期限未及时举行换届的，原业主委员会不得继续履行职责。本案中，星某业委会在2009年2月21日经某某业主大会选举表决，同年3月20日通过天河南街道办备案后依法成立，于2014年3月20日任期届满。根据《广州市物业管理暂行办法》第二十六条第一款、第三十四第三款的规定，星某业委会已于2014年3月20日任期届满，不得继续履行职责，不具有民事行为能力，在未经完成换届选举前，星某业委会不能再以自身名义对外行使权利，故星某业委会不服天河南街道办作出的《关于某某第一届业主委员会任期届满的公告》，提起本案之诉不具有原告主体资格，不符合上述法律规定的起诉条件。根据《最高人民法院关于适用

的解释》第六十九条第一款（一）项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第（一）项的规定，裁定如下：

一、撤销广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初3784号判决；

二、驳回上诉人广州天河区某某业主委员会的起诉。

本案已收一、二审受理费各50元，退还广州天河区某某业主委员会。