业委会选聘后旧物业应办移交手续

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

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前期物业管理服务协议的约定，旧物业对小区的物业管理期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。现业主委员会已经选聘了新的物业服务企业并签订了合同，旧物业对小区物业管理的权利义务关系已经终止。故旧物业应撤离，并按照物业管理条例的规定办理交接。

[案例]

原告郑州市二七区xx业主委员会

被告河南xx物业管理有限公司

原告宏鑫业主委员会诉称:原告系xx小区依法成立的业主委员会，被告系xx小区的前期物业服务企业。因被告服务极差，原告已于2012年10月27日选定了新的物业服务企业河南瑞祥物业管理有限公司，并签订了物业服务合同。原告已于2012年10月26日正式通知被告撤离xx小区，并办理交接手续，但被告经多次催促仍不撤离。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院:一、判令被告立即从郑州市二七区xx小区撤离，并向原告办理交接手续（交接手续与物业管理条例相一致）。二、本案诉讼费由被告承担。

原告宏鑫业主委员会庭审中出示如下证据:1、郑州市二七区xx业主委员会备案表复印件一份；2、作出的二七政（复决）字（2013）01号《郑州市二七区人民政府行政复议决定书》；3、委托书一组；4、前期物业管理服务协议一份；5、2013年4月9日私营企业基本注册信息查询单一份；6、2012年10月27日xx物业服务合同一份；7、2012年10月26日xx业主委员会至河南xx物业管理有限公司的公函照片两张；8、2012年10月27xx业主委员会至河南xx物业管理有限公司的公函照片两张；9、2012年11月1日xx业主委员会至河南xx物业管理有限公司的公函照片两张。

被告xx公司辩称:一、原告主体不适格。二、被告xx公司前期物业服务合同继续有效。三、原告要求被告向其办理交接手续没有依据。四、原告的负责人施兆祥已将自己的房子过户给了其他人，现已不是业主，所以没有资格。

被告xx公司庭审中出示如下证据:1、郑州市二七区住房保障服务中心行政复议答复书复印件一份；2、答复书复印件一份。

上述证据经庭审质证，本院认证如下:一、对原告证据的认证:被告对证据1、2、4、5的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；被告对证据3、6虽不予认可，但未出示证据证明其观点，故本院对其真实性予以确认；证据7、8、9为原告提交的照片，本院对照片的真实性予以确认。二、对被告证据的认证:证据1虽为复印件，但与原件核对一致，本院对其真实性予以确认；证据2无嵩山路街道办事处的签章及出具时间，且原告不予认可，本院不予确认。

根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院查明案件事实如下:原告宏鑫业主委员会系xx小区第一届业主大会于2012年5月选举成立的业主委员会。被告xx公司系与xx小区业主签订前期物业管理服务协议的公司。后原、被告双方因物业管理发生纠纷，原告诉至本院。

另查明，一、2012年10月27日，原告与河南瑞祥物业管理有限公司签订《xx物业服务合同》，将xx的物业委托河南瑞祥物业管理有限公司管理，合同约定了双方的权利和义务，管理期限为2012年11月1日至2013年10月31日。二、被告xx公司与xx业主签订的前期物业管理服务协议载明，前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本院认为:被告与xx业主签订的前期物业管理服务协议是被告的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，为有效民事法律行为，应受法律的保护，被告应当本着诚实信用的原则，按照约定的内容全面履行其义务。按照前期物业管理服务协议的约定，被告对xx物业管理的期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。现原告于2012年10月27日与河南瑞祥物业管理有限公司签订《xx物业服务合同》，并在本院送达被告的起诉状中载明，原告已选定河南瑞祥物业管理有限公司，双方已签订《xx物业服务合同》的事实，委托了河南瑞祥物业管理有限公司对xx进行物业管理，被告对xx物业管理的权利义务关系已经终止。故原告要求被告从郑州市二七区xx小区撤离，并按照物业管理条例的规定向原告办理交接手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称前期物业服务合同继续有效，无相关事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告主体不适格，其向原告办理交接手续没有依据，但未出示证据证明其观点，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第四十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  的规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条  的规定，判决如下:

被告河南xx物业管理有限公司于判决生效后十日内退出郑州市二七区xx小区物业服务区域，并按照物业管理条例的规定向原告郑州市二七区xx业主委员会办理交接手续。