石家庄滨河新城小区遇难题 物业主管部门已介入

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

2017-02-17 11:35:13 来源：燕赵晚报

近段时间，省会桥西区滨河新城小区出现了这样一个怪现象，新老物业在小区并存已有两个多月。其实，早在去年12月，小区第一届业主委员会（以下简称“业委会”）就贴出通知，告知已经聘请了新物业，新的物业服务合同自2017年1月1日生效，然而，新合同签订至今，老物业仍“按兵不动”，未与业委会做交接工作，“老物业不撤离，我们新物业难入驻，这可怎么办？”2月15日，石家庄滨河物业服务有限公司（以下简称“滨河物业”）法人代表董富元给本报打来求助电话。记者进行了实地探访。

□文/图 燕赵晚报记者 杜慧 通讯员 祁鹏程

现状

老物业仍在“服务” 新物业难“上岗”

位于南二环外滨河路上的滨河新城小区分为北区和南区，有多层住宅楼42栋1836户居民。采访时，有居民告诉记者，滨河新城自上世纪90年代末建成后，居民们陆续装修入住，入住时，小区就是前期物业——银海物业提供服务，多年来从未改变，直到小区成立了第一届业委会。

2月15日11时许，记者看到，小区秩序井然，大门口设置有升降杆，车辆刷卡进出。此时，门卫处有人值班，小区里也不时看到有保安巡逻。在大门南侧入口处，张贴有一则物业费收费通知：“物业公司自即日起开始收取2017年度物业费，请业主朋友们抓紧时间缴费。”落款为银海物业，时间为2017年2月4日。

在小区里，记者还看到了一份由小区业委会和滨河物业联合张贴的《通知》，大意是：“2017年业委会已和滨河物业签订了2年的服务合同，并于2017年1月1日通知银海物业停止在小区的任何服务。该公司在小区里收取2017年的物业服务费是不正当行为，望广大业主不要向银海物业交2017年物业费。如有变化，另行通知。”时间为2017年1月11日。看到这样两则通知，不少业主都感到“不知所措”。

采访时，有3号楼的业主指着楼前绿化带里随处可见的垃圾，无奈地对记者说：“其实，我们对老物业的服务不太满意，新物业能否为大家服务好，也是未知数。”

探因

业委会：缘何选聘新物业？

记者采访时获悉，滨河新城小区之所以成立业委会，与业主对老物业服务不太满意密不可分。据悉，小区第一届业委会于2015年10月13日开始筹备，在辖区住房局、街道办和居委会的指导和监督下，经过层层选举，于2016年2月1日正式成立。

2月15日中午，在小区业委会办公室，第一届业委会主任程少芳向记者出示了两份公告，证实该业委会的合法性。一份为桥西区物业管理办公室于2016年2月29日张贴的《滨河新城小区业主委员会备案通知书》，大意为“桥西区滨河新城第一届业主委员会：你提交的备案资料收悉，现将有关事项告知如下：一、给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间2016年2月1日等。”另一份为红旗街道办事处物业科于2016年3月4日在小区张贴的《公告》，大意为“滨河新城小区广大业主：桥西区物业管理办公室已依照程序，对滨河新城小区第一届业主委员会给予备案”，并公示了成立时间与5位成员。

据悉，小区业委会成立后于2016年9月27日开始公开选聘物业公司。缘何解聘老物业？程少芳向记者道出了事情的原委。

他说，银海物业为前期物业，从入驻至今，物业费都是0.4元/平方米，原本业主与物业相处还算融洽，直到2015年10月，小区物业突然在南区和北区之间又增设了一个门禁，并要向南区业主收取每年1000元的停车管理费，引起了一些业主的不满，“这是导火索，物业日常服务也差强人意。”小区一些热心业主才开始筹备业委会，准备通过这一途径为全体业主维权。没想到的是，在业委会筹备选举期间，银海物业开始“罢工”，导致双方矛盾加剧，为此，业委会成立后，想要重新选聘新物业，更好地为小区全体业主服务。

最终经过招投标方式，滨河物业胜出，双方签订了2年的物业服务合同，该合同自2017年1月1日生效。

老物业：我们为何不交接？

程少芳说，业委会曾找过银海物业负责人，要求其按流程办理交接手续，并书面通知对方自今年1月1日起停止小区一切活动。可截至昨日，银海公司仍在小区服务，并张贴通知要收取业主2017年的物业费。

采访时，程少芳提供给记者一则通知，大意为“近期，滨河新城小区居民反映银海物业暂停小区物业服务后，形成治安秩序混乱、无路灯、无门卫、无卫生清扫的现状，并强烈要求在春节前恢复物业管理和服务，为满足广大业主请求，根据上级的指示精神，就小区物业管理问题公告如下：自2016年2月1日起，银海物业全面恢复滨河新城小区的物业服务；请广大业主无需再向非正规物业人员缴纳物业相关费用。”落款为红旗街道办事处物业科、汇丰路社区居委会、石家庄市银海物业服务有限公司，时间为2016年1月29日。

“这个通知说要银海物业全面恢复滨河新城小区的物业服务，并没有时间规定。此外，银海物业也曾表示可以撤离小区，但要支付公共设施建设费，诸如他们投资建设公共车棚、安装监控设施的费用。” 程少芳说，双方协商未果，新物业至今未办理交接手续。

事实真是如此？2月16日下午，记者联系到了银海物业负责人吕经理，他告诉记者，他们质疑小区业委会的选举过程，此外，业委会成立的目的就是炒掉老物业，虽然他承认物业服务中存在瑕疵，但该公司还是积极为业主提供服务的。就尚未交接事宜，他说，截至目前，只有业委会单方提出办理交接手续，并未有相关主管部门介入，就很多问题，很难达成共识。

新物业：老物业不走，我们咋上岗？

记者看到，滨河物业的办公地点就位于小区4号楼2单元的一套民宅内，单元楼外还挂有滨河物业公司的牌子。

采访时，记者获悉，这套民宅还是滨河物业法人代表董富元的家。董富元告诉记者，该公司是他和小区其他三位业主于2016年5月31日成立的，并给记者出示了该公司取得的营业执照、资质证书、开户许可证和机构信用代码证。“我们和其他物业不同，我们就是小区业主，不以营利为目的，主要为小区服务。”他们也承诺接管小区后，物业费仍为0.4元/平方米，会对小区进行重新规划，暂时不收取停车服务费，“我们服装、人员都准备好了，就等着上岗呢。可老物业不交接，我们也无法正常开始服务，真是发愁呀！”

董富元说，小区业委会曾与银海物业进行协商，“对方表示可以撤离，但需给他们小区公共设施的补偿费。”不过，他们并不认可这笔所谓的公共设施补偿费，因为这笔费用应该包含在物业收取的物业费中，另外，银海物业也从未公示过小区公共部位的收益。

纵深

公共部位收益归“业代会”说了算

采访时，程少芳告诉记者，除了小区物业费外，小区还有不少公共部位的收益，诸如室外广告、小区综合楼附近的停车场、公共车棚、以及小区商业门脸租金等。在业委会未成立之前，这些收入物业从未公示过。

小区里这些公共区域的收益到底归谁管？河北明杰律师事务所主任王惠民认为，小区公共区域收益分配问题，也应由业主代表大会讨论决定，业委会不具备收费权，不能直接管理小区公共区域的收益，诸如室外广告、商业门脸、小区停车场、公共车棚等。这部分费用物业可以收取，但分配权在业主代表大会手中。

采访时，银海物业吕经理表示针对这些年的小区公共收益，他们可以进行公示、核算。

进展

物业主管部门正介入调查

针对滨河新城的现状——老物业不交接，新物业难入驻，采访时，记者获悉，辖区住房部门、街道办、居委会都曾介入积极协调。

16日上午，记者就此事还联系到了桥西区住房保障局物业科一位刘姓负责人，他告诉记者，滨河新城的业委会是在他们的指导和监督下成立的，且已经给予备案。然而，去年年底，有业主对小区业委会成立的流程和选票产生质疑，他们正在进行调查，待调查结束，会协调解决新老物业交接问题的。