业主撤销权纠纷不影响物业服务合同效力

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：塞纳森晴公司主张部分业主向法院起诉要求撤销海珠花园业主大会决定等，本案应中止审理。但海珠花园部分业主对业主大会或业主委员会的决定有异议并行使撤销权，属于业主与其自治组织和执行机构之间的内部关系，并不影响海珠花园业委会与新物业服务企业签订的物业服务合同的效力以及海花园业委会依据新的物业服务合同而要求塞纳森晴公司撤出海珠花园，塞纳森晴公司主张本案应中止审理依据不足，故对塞纳森晴公司该主张，本院不予支持。

【案例】

广州塞纳森晴物业管理有限公司、广州市海珠花园业主委员会物权保护纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【关 键 词 】

 

物权保护

【文书来源】

 

中国裁判文书网

审理法院：

 

广东省高级人民法院

案　　号：

 

（2016）粤民申7966号

案件类型：

 

民事

案　　由：

 

物权保护纠纷

裁判日期：

 

2017-01-18

合 议 庭 ：

 

黄立嵘

强弘

李学辉

审理程序：

 

再审

申 请 人 ：

 

广州塞纳森晴物业管理有限公司

被申请人：

 

广州市海珠花园业主委员会

申请人代理律师：

 

许莹 [广东伯方律师事务所]

文书性质：

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州塞纳森晴物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区前进路前桂街46号。

法定代表人：吕国，经理。

委托诉讼代理人：许莹，广东伯方律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市海珠花园业主委员会。住所地：广东省广州市海珠区前进路148号。

负责人：余荣彬，主任。

委托诉讼代理人：黄健生，男，该业主委员会委员。

再审申请人广州塞纳森晴物业管理有限公司（以下简称塞纳森晴公司）因与被申请人广州市海珠花园业主委员会(以下简称海珠花园业委会)物权保护纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终11200号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

塞纳森晴公司申请再审，请求：撤销二审判决，并驳回海珠花园业委会全部诉讼请求。事实和理由：一、海珠花园业委会提起本诉讼没有经过业主大会授权或业主授权、管理公约授权，法院应不予受理或驳回。海珠花园部分业主提起撤销之诉，该案与本案存在紧密关联，塞纳森晴公司以该案尚未审结为由要求中止审理理由充分。二、塞纳森晴公司与开发商对物业管理权归属发生争议，在该权利归属未得到法律确认之前，海珠花园业委会不能直接通过诉讼要求塞纳森晴公司退出物业管理区域。三、2015年11月11日的业主大会公告因没有业主大会公章而无效。海珠花园业委会依据无效的业主大会公告签订的物业服务合同必然无效。海珠花园业委会无权以此为由主张塞纳森晴公司签订的物业服务合同已经终止，也无权要求塞纳森晴公司退出物业管理区域。

本院经审查认为，本案为物权保护纠纷。综合塞纳森晴公司主张的再审事由，本院分析如下：

关于海珠花园业委会的诉讼主体资格问题。本案中，海珠花园业主大会通过表决决定委托业主委员会制定物业服务方案并通过公开招标向全社会选聘物业服务公司，符合《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……”规定的人数要求，海珠花园业主大会作出的决定对海珠花园所有业主具有约束力。依据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……”等规定，海珠花园业委会可以要求塞纳森晴公司退出物业管理区域并办理移交手续，原审法院的认定并无不当。

关于海珠花园业委会能否要求塞纳森晴公司退出海珠花园物业服务的问题。因海珠花园业委会已经与新的物业服务企业签订了物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，塞纳森晴公司据以提供物业服务所依据的《海珠花园前期物业服务委托合同》应予终止，塞纳森晴公司须撤出海珠花园并移交相关物业资料及财物，故原审法院支持海珠花园业委会该相应诉请正确。

关于本案应否中止审理问题。塞纳森晴公司主张部分业主向法院起诉要求撤销海珠花园业主大会决定等，本案应中止审理。但海珠花园部分业主对业主大会或业主委员会的决定有异议并行使撤销权，属于业主与其自治组织和执行机构之间的内部关系，并不影响海珠花园业委会与新物业服务企业签订的物业服务合同的效力以及海花园业委会依据新的物业服务合同而要求塞纳森晴公司撤出海珠花园，塞纳森晴公司主张本案应中止审理依据不足，故对塞纳森晴公司该主张，本院不予支持。

综上，塞纳森晴公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回广州塞纳森晴物业管理有限公司的再审申请。

审判长李学辉

审判员强弘

审判员黄立嵘

二〇一七年一月十八日

书记员田良