旧物业应退出并移交物业服务用房

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，君子亭业委会已经成立并经过备案登记，故该业主委员会的成立符合相关法律法规规定。君子亭业委会具备诉讼主体资格，代表全体业主主张相关权利。本案中君子亭小区通过召开业主大会现场签字和书面征求意见相结合的方式对是否解聘物业公司进行表决，签字业主的总人数和专有部分面积均超过半数，符合业主大会解聘物业公司的程序，且业主大会的召开不违反法律法规的相关规定，故该决议合法有效。形成解聘物业公司的决议后，君子亭业委会向君子亭物业公司寄送解聘物业通知函一份，君子亭物业公司于2016年12月7日收到该解聘物业通知函，故本院认定君子亭业委会与君子亭物业公司之间的物业服务合同于2016年12月7日解除。

【案例】昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会与昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

【关 键 词 】

 

建筑面积

建设单位

【文书来源】

 

中国裁判文书网

审理法院：

 

苏州市中级人民法院

案　　号：

 

（2017）苏05民终9348号

案件类型：

 

民事

案　　由：

 

物业服务合同纠纷

裁判日期：

 

2017-11-30

合 议 庭 ：

 

郭锐

沈军芳

包刚

审理程序：

 

二审

上 诉 人 ：

 

昆山君子亭物业管理有限公司

被上诉人：

 

昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会

上诉人代理律师：

 

沈郁华 [江苏唯勤律师事务所]

被上诉人代理律师：

 

张亚南 [江苏云起律师事务所]

曹小林 [江苏云起律师事务所]

文书性质：

判决

上诉人（原审被告）：昆山君子亭物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市正仪镇君子亭花园13号203室。

法定代表人：夏春元，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭路9号。

业委会负责人：佘龙胜。

委托诉讼代理人：张亚南，江苏云起律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。

原审被告：苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭花园13号102室。

负责人：夏春元。

上诉人昆山君子亭物业管理有限公司（以下简称君子亭物业公司）因与被上诉人昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会（以下简称君子亭业委会）、原审被告苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司（以下简称盛邦昆山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初8548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

君子亭物业公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、上诉费由君子亭业委会承担。事实和理由：一、君子亭业委会不具有诉讼主体资格。《物业管理条例》并未赋予业委会享有财产的所有权和支配权，君子亭业委会不符合民事诉讼法关于诉讼主体的程序性规定，不能擅自以自己的名义提起诉讼，且其没有取得业主大会的授权，无权就解聘物业公司一事提起诉讼。二、一审法院简单的以无证据显示表单存在虚假而认定表单的真实性，并以此为依据认定解除物业服务合同是错误的。1、解聘物业公司的程序不合法。提议召开业主大会只有十几个人，不符合召开业主大会应经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议这一程序，以此为据做出的决议无效。2、表决表并非在业主大会上一次性形成。只有110户左右的业主是现场签证表决，其余是由业委会成员上门签字表决，但没有任何证据显示上门签字程序和实体上的合法性，该表决表不能直接作为解聘的依据，即使认定也至多只能认定业主大会上签字的110户，并不满半数以上，所以决议解聘物业公司无效。三、一审判决要求移交物业用房的面积超过法律规定。根据《江苏省物业管理条例》第27条，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，本案中一审判决要求移交490平方米的物业用房，按照小区总建筑面积45000平方米计算远超法律规定，应予以更改。

君子亭业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、君子亭业委会具有诉讼主体资格。业委会属于民事诉讼法规定的其他组织，可以以自己的名义提起诉讼。君子亭业委会要求解聘物业是在执行业主大会的决议，无需再授权，有权提起民事诉讼，且业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。二、君子亭业委会解聘物业的程序合法。君子亭业委会解聘物业所召开的业主大会非定期会议或临时会议，系成立后的首次业主大会，君子亭物业公司陈述的经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议这一程序是指召开临时业主大会的程序性规定。三、君子亭业委会召开业主大会表决程序合法。法律明确规定业主大会表决可采用召开大会、书面征求意见或者两者相结合的形式，君子亭业委会采取两者结合的形式符合法律规定。四、物业用房面积符合法律规定，物业大楼应属全体业主共有。规划许可证上已经写明面积为490平方米，性质为物业大楼，且法律规定物业用房面积不低于千分之四，并无上限规定。五、君子亭业委会的解聘物业通知函已于2016年12月7日送达君子亭物业公司，合同应于2016你那12月7日解除。

盛邦昆山分公司二审未做答辩。

君子亭业委会向一审法院起诉请求：1、判令解除君子亭业委会与君子亭物业公司之间的物业服务合同关系；2、君子亭物业公司、盛邦昆山分公司向君子亭业委会移交物业用房、南区门卫室一间、北区门卫室一间；君子亭物业公司、盛邦昆山分公司向君子亭业委会移交《物业管理条例》第29条规定的竣工平面图等竣工验收资料，设备设施安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。

一审法院认定事实：昆山市巴城镇君子亭花园小区于2001年-2008年分批开发建设。实际由盛邦昆山分公司开发建设。该小区高层为15幢，总面积约45000平方米，所有业主包括尚未办证的业主约270户。君子亭物业公司在该小区从事物业管理工作。君子亭物业公司、盛邦昆山分公司一致确认，涉案小区物业相关资料均已经由盛邦昆山分公司移交给了君子亭物业公司。据备案的规划许可证记载，君子亭花园物管楼（2F）位于正仪镇××××路，面积490平方米系规划为物业管理所用，系君子亭花园小区物业管理楼。此外，该小区尚有南区门卫室一间、北区门卫室一间系物业用房。

2016年7月26日，君子亭业委会正式成立并经昆山市巴城镇正仪办事处及昆山市住房与和城乡建设局备案。业委会成员为五人，任期五年，佘龙胜系业委会主任。君子亭业委会成立后发布了公告，并于2016年8月27日召开了业主大会，该次业主大会主要是针对是否同意解聘君子亭物业公司进行决议。君子亭业委会提供了照片反映确实组织召开了会议，并提供了是否同意解聘君子亭物业公司表决表，该表签字业主179户，签字业主专有面积超过小区建筑面积一半。君子亭业委会陈述该表决表中110户左右业主是现场签字表决的，其余是由业委会成员上门签字表决的。君子亭业委会在组织召开业主大会形成表决表后，发函给君子亭物业公司，内容为：2008年开始至今，贵公司弃管，小区一直处于无物业状态。为了建立良好的居住环境，2016年8月27日，召开了业主大会，并决议解聘与贵司的物业合同关系；自收到本通知函之日起十五日内，退出物业管理区域，并移交固定资产以及相关资料等。君子亭业委会还将表决情况以及解聘君子亭物业公司的情况函告昆山市巴城镇正仪社区、昆山市住房和城乡建设局、巴城镇建管所、正仪办事处。君子亭物业公司在2016年12月12日回函君子亭业委会，内容为：贵会来函收悉，根据我公司知悉，贵会不是第一届业委会，小区前期已经成立过业主委员会，并且与本公司签订过物业服务管理合同，期限至2018年12月31日止，因此我公司认为，必须履行完合同，否则将违约。此外，贵会通篇陈词滥调，我公司看不懂，造成目前无物业状态的根本原因在哪里，包括你们从来不缴纳物业费的业主，哪里来的物业服务。因此请你们配合我们在上级领导的支持下，一起与开发商对话，共同解决这一老大难问题。小区是我家，美好靠大家。

审理中，一审法院向业主朱兵成、蒋林广了解情况，二位业主陈述，我们是清楚业委会的成立情况的，当时QQ群里有通知的，我对业委会组织召开业主大会解聘物业公司的情况是基本清楚的，开会我也去了，当时在物业大楼前面，晚上开的，当时很多业主去的，签字的。当时有人拍照的，签名同意的，我当时也签字了，有些业主去了，但是人太多了，可能没签字。开业主大会前在楼道里贴了通知，在QQ群还有小区大门口都有通知的。

以上事实由君子亭业委会提供的业主委员会备案表、君子亭花园小区第一届业主大会表决表、投票表决统计单、告知函、挂号单据、查询单、物管大楼建设工程规划许可证、门卫室照片以及双方当事人陈述予以证实。

庭审中，君子亭物业公司、盛邦昆山分公司向一审法院提供照片两份、杜凤男证人证言一份以证实君子亭业委会私自拆掉围墙建立停车场进行收费以及业委会行为不合法。君子亭业委会对该证据质证意见为：照片跟本案没有关联性，建停车场的事实是有的，但是是为了全体业主的停车服务，物业公司只是小区业主聘请的物业管理公司，并不是所有的事情都是由物业公司决定，围墙的事情是报居委会决定的。这个证人并没有在我们的表决单上签名。

一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，君子亭业委会已经成立并经过备案登记，故该业主委员会的成立符合相关法律法规规定。君子亭业委会具备诉讼主体资格，代表全体业主主张相关权利。

关于君子亭业委会要求解除与君子亭物业公司之间的物业合同的主张。本案中，君子亭物业公司并未提供其与盛邦昆山分公司之间的物业服务合同，但其实际在该小区进行管理，形成物业服务合同关系。君子亭物业公司在给君子亭业委会回函中声称其与先前的业委会签订过物业服务合同尚未到期，从备案资料来看，君子亭业委会系该小区第一届业主委员会，君子亭物业公司未对其主张提供证据，依据不足。君子亭业委会通过召开业主大会方式决议解聘物业公司，从君子亭业委会提供的照片等资料以及一审法院针对部分业主的调查笔录能反映2016年8月27日召开了业主大会，有部分业主到场签字。现无依据显示君子亭业委会所提供的表决单存在虚假，根据该表决单显示表决同意解聘物业公司的超过了总业主户数一半，也超过专有面积一半，该表决结果对全体业主产生约束力。君子亭业委会基于该表决结果要求解除与君子亭物业公司之间的物业服务合同，一审法院予以支持。

关于君子亭业委会主张君子亭物业公司、盛邦昆山分公司移交物业用房以及门卫室的主张。一审法院认为，在物业服务合同解除后，君子亭物业公司、盛邦昆山分公司应当将物业服务相关用房移交君子亭业委会。据规划许可证记载490平方米的房屋系物业用房，另外南区门卫室一间、北区门卫室一间系物业用房，应由君子亭物业公司、盛邦昆山分公司移交给君子亭业委会。盛邦昆山分公司抗辩按照国家规定物业用房占总面积千分之七即可，即使需要移送也不需要全部移送。一审法院认为，该490平方米房屋从规划时就是作为物业用房使用，应当认定为物业用房，应当移交给君子亭业委会。盛邦昆山分公司自述其目前仍在使用，故盛邦昆山分公司仍负有移交的义务。

关于君子亭业委会主张君子亭物业公司、盛邦昆山分公司移交竣工验收等资料。一审法院认为，君子亭物业公司、盛邦昆山分公司系关联公司，其是否已经移交并未证实，君子亭物业公司、盛邦昆山分公司均应移交该资料。具体资料包括君子亭小区竣工验收资料，设施设备的安装、使用、维护保养技术资料，物业使用说明文件。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第二十九条之规定，判决：一、昆山君子亭物业管理有限公司与昆山市巴城镇君子亭小区之间的物业服务合同关系解除。二、昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司于判决生效后三十日内向昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会移交位于正仪君子亭路面积为490平方米的物管楼（2F）、南区门卫室一间、北区门卫室一间。三、昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司于判决生效后三十日内向昆山市巴城镇君子亭小区第一届业主委员会移交君子亭花园小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。案件受理费80元，由昆山君子亭物业管理有限公司、苏州盛邦房产开发有限公司昆山分公司承担。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审另查明，解聘物业通知函于2016年12月7日送达君子亭物业公司。

本院认为：业主委员会属于民事诉讼法规定的其他组织，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼；业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持，故君子亭业委会具有诉讼主体资格，可以代表全体业主主张相关权利。

本案中君子亭物业公司并未提供其与盛邦昆山分公司之间的物业服务合同，但其实际在该小区进行管理，形成物业服务合同关系。君子亭物业公司声称其与先前的业委会签订过物业服务合同尚未到期，从备案资料来看，君子亭业委会系该小区第一届业主委员会，君子亭物业公司未对其主张提供证据，依据不足。

关于君子亭业委会解除物业合同程序的合法性。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，决定选聘和解聘物业公司的事项须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中君子亭小区通过召开业主大会现场签字和书面征求意见相结合的方式对是否解聘物业公司进行表决，签字业主的总人数和专有部分面积均超过半数，符合业主大会解聘物业公司的程序，且业主大会的召开不违反法律法规的相关规定，故该决议合法有效。形成解聘物业公司的决议后，君子亭业委会向君子亭物业公司寄送解聘物业通知函一份，君子亭物业公司于2016年12月7日收到该解聘物业通知函，故本院认定君子亭业委会与君子亭物业公司之间的物业服务合同于2016年12月7日解除。

关于君子亭物业公司主张移交物业用房面积超出法律规定。在新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，并无偿移交。本案中490平方米的物管楼未低于千分之四的标准，且在建设规划时即作为物业用房，故一审法院关于移交490平方米物管楼的认定并无不当，本院予以确认。南区门卫室一间和北区门卫室一间作为物业用房，也应当一并移交给君子亭业委会。君子亭物业公司二审中陈述目前门卫室由君子亭物业公司占有使用，物管楼一部分由君子亭物业公司占有使用，一部分由开发商盛邦昆山分公司占有使用，故君子亭物业公司、盛邦昆山分公司均负有移交的义务。

综上所述，君子亭物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人昆山君子亭物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长包刚

审判员沈军芳

审判员郭锐

二〇一七年十一月三十日

书记员郭玮