物业公司无权要求撤销业委会决定

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

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业委会召集业主大会选聘物业服务企业所做出的决定属于小区业主内部自治事项，上诉人正鑫物业并非小区业主，无权请求对属于小区业主内部自治范畴的事项确认无效，故本院对上诉人正鑫物业此上诉请求，不予审查。如果业委会作出的决定违反法律法规的，应当有其所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其改正或者撤销其决定。

九江市柴桑大市场业主委员会、九江正鑫物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

【文书来源】

 

中国裁判文书网

基本信息

审理法院：

 

九江市中级人民法院

案　　号：

 

（2018）赣04民终555号

案件类型：

 

民事

案　　由：

 

物业服务合同纠纷

裁判日期：

 

2018-04-03

合 议 庭 ：

 

陈小江

曹琛

张再生

审理程序：

 

二审

上 诉 人 ：

 

九江市柴桑大市场业主委员会

九江正鑫物业服务有限公司

文书性质：

判决

文书正文

当事人信息

上诉人（原审原告）：九江市柴桑大市场业主委员会，住所地：九江市柴桑大市场东区A栋30号。

负责人：谢某，主任。

委托诉讼代理人：邱良萍，江西赣北律师事务所律师

上诉人（原审被告）：九江正鑫物业服务有限公司，住所地：九江市经济技术开发区柴桑大市场南端办公棚。

法定代理人：夏某，执行董事。

委托诉讼代理人：崔健，江西擎天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王日巧，江西擎天律师事务所律师。

审理经过

上诉人九江市柴桑大市场业主委员会（以下简称：大市场业委会）、上诉人九江正鑫物业服务有限公司（以下简称：正鑫物业）因物业服务合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

大市场业委会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判正鑫物业向大市场业委会移交物业管理用房；2、二审诉讼费用由正鑫物业承担。事实和理由：原审法院认为“原告未提供证据证实哪栋房屋是物管用房，故原告要求被告返还物管用房的诉讼请求，本院不予支持”，系认定事实不清。上诉人已向原审法院申请调查与物管用房相关的证据，原审法院也依职权向相关人员及单位调查核实，谈何“无证据证实”。

被上诉人辩称

正鑫物业辩称：大市场业委会要求正鑫物业移交物业用房的诉请，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。原审法院经核实认定九江市柴桑大市场东B79、81、83由案外人九江柴桑大市场发展有限公司出租给案外人户才标，即柴桑大市场东B79、81、83和东A30与大市场业委会无关。

本院查明

正鑫物业上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由大市场业委会承担。事实和理由：1、原审法院未审查被上诉人作出的解聘上诉人的决议是否合法；2、被上诉人作出的解聘上诉人的决议无效；3、针大市场业委会作出的解聘决议，业主已通过相关途径向法院进行诉讼，目前诉讼程序正在进行中。

大市场业委会辩称：1、正鑫物业认为“原审法院未审查被上诉人作出的解聘上诉人的决议是否合法”的说法，系主观臆断，也没有法律依据；2、大市场业委会提交的500份书面表决及业主代表大会的表决结果，其形式及结果均符合法律规定，也是合法有效的；3、正鑫物业认为“大市场业委会未在规定的一周内将原始选票送至螺蛳墩社区由区物管办、街道、社区、正鑫物业、大市场业委会五方代表当面核实，因此该业主代表大会结果无效”的观点，没有法律依据；4、一审庭审时大市场业委会提交了所有证据的原件并经法庭核对无异后才收回。原审对于解聘物业服务企业的认定，事实清楚，适用法律正确，恳请二审予以维持。

大市场业委会向一审法院起诉请求：1、责令被告退出物业管理区域；2、责令被告向原告移交物业管理用房、业主清册等与小区物业管理相关资料；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：九江市柴桑大市场小区业主于2014年4月13日组建该小区业主委员会（即本案原告），并于2014年4月23日在九江市经济技术开发区房产管理局和九江市经济技术开发区向阳街道办事处办理了备案。2011年1月25日，案外人九江春翔物业服务有限公司接管九江市柴桑大市场物业工作，并于2015年9月15日更名为九江正鑫物业服务有限公司（即本案被告）。2014年4月13日，原告成立后通过调查问卷以及召开业主代表大会表决的方式，决定解除被告在柴桑大市场的物业管理工作。原告于2017年2月15日向被告发出《关于退出物业管理区域并办理相关交接事宜的函》，通知被告于2017年3月1日前退出物业管理区域并办理相关交接事宜，被告始终拒绝退出，双方协商未果，诉至法院。一审审理过程中，原告申请一审法院核实九江市柴桑大市场东B79、81、83和东A30是物业管理用房，一审法院经调查核实九江市柴桑大市场东B79、81、83由案外人九江柴桑大市场发展有限公司出租给案外人户才标。一审法院认为，依据物权法及物业服务相关司法解释规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因本案中原告已经召开业主大会，投票结果为不同意被告继续管理该小区，原告并与新的物业公司签订了物业服务合同，被告辩称原告成立及选举程序、表决决议违反法律规定，但未通过诉讼方式予以撤销，故原告要求被告退出物业管理区域、被告向原告移交业主清册等与小区物业管理相关资料符合法律规定，一审法院予以支持；原告未提供证据证实哪栋房屋是物管用房，故原告要求被告返还物管用房的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告九江正鑫物业服务有限公司在本判决生效后十五日内退出九江市柴桑大市场小区物业管理区域，并与原告九江市柴桑大市场业主委员会办理移交业主清册等与小区物业管理相关资料交接手续；二、驳回原告九江市柴桑大市场业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告九江正鑫物业服务有限公司负担。

二审期间，正鑫物业向本院提交以下证据材料：照片三张，证明向阳街道办事处和螺蛳墩社区居委会的证明已在小区公示栏上予以张贴。

大市场业委会质证意见：该照片没有注明拍摄日期，无法反映公告时间。街道和社区所出具的证明不符合法律规定，法律没有赋予街道办事处任意撤销权。如果街道认为业主大会作出的决定违反法律法规的规定，可以以法定程序予以撤销。

本院认证意见：正鑫物业提交的上述证据无法证明其张贴时间，不能达到其证明目的，不予采信。

大市场业委会在二审中未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、柴桑大市场业主大会所做的案涉决议是否符合法律规定？首先，根据大市场业委会一审提供的证据，能够证明其已经按照法律的相关规定以书面征求意见的形式召开业主大会，大市场业委会依据业主大会的投票结果解除与正鑫物业之间的物业服务合同，于法有据，并无不当。业委会召集业主大会选聘物业服务企业所做出的决定属于小区业主内部自治事项，上诉人正鑫物业并非小区业主，无权请求对属于小区业主内部自治范畴的事项确认无效，故本院对上诉人正鑫物业此上诉请求，不予审查。如果业委会作出的决定违反法律法规的，应当有其所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其改正或者撤销其决定，一审法院以正鑫物业未通过诉讼方式撤销业委会决议为由支持大市场业委会的诉讼请求，适用法律及理由有所不当；正鑫物业以业主大会决议程序违法为由要求继续履行物业服务合同，亦无法律依据。其次，本案中，九江市经济技术开发区向阳街道办事处至今也未作出撤销柴桑大市场业主大会决议的行政行为，其2017年5月26日出具的“按照会议纪要应视此次解聘物业的业主代表大会结果无效”的证明并不能撤销该决议的法律效力，故柴桑大市场业主大会决定现在仍然具有法律效力。二、柴桑大市场东B79、81、83和A30房屋是否是小区物管用房？是否应向业委会移交？经查，大市场业委会在本案两审中均未能提交证据证实上述四套房产为物管用房，一审法院经过调查取证，亦证明东B79、81、83为案外人九江柴桑大市场发展有限公司出租给案外人户才标，不能证明与正鑫物业存在关联，故大市场业委会请求判令正鑫物业移交物管用房的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人市场业委会和上诉人正鑫物业的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但并未对案件处理结果造成实质影响，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人九江市柴桑大市场业主委员会负担100元、上诉人九江正鑫物业服务有限公司负担100元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长张再生

审判员陈小江

审判员曹琛

裁判日期

二〇一八年四月三日