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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：《物业管理条例》第三十八条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《福建省物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”
福建省中邦德瑞物业有限公司、平潭县海坛步行街业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
【文书来源】
基本信息
审理法院：
案 号：
案件类型：
民事
案 由：
裁判日期：
2018-10-31
合 议 庭 ：
审理程序：
二审
上 诉 人 ：
福建省中邦德瑞物业有限公司 企业信息
被上诉人：
上诉人代理律师：
被上诉人代理律师：
文书性质：
判决
文书正文
上诉人（原审被告）：福建省中邦德瑞物业有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇东大街东大路（步行街）B1幢41号。
法定代表人：潘自彪，总经理。
委托诉讼代理人：郑辉联，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：冯波，福建省平潭县远大法律事务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：平潭县海坛步行街业主委员会，住所地福建省平潭县潭城镇海坛步行街。
法定代表人：林锦坊，主任。
委托诉讼代理人：高爱萍，福建福兴律师事务所律师。
上诉人福建省中邦德瑞物业有限公司（以下简称中邦德瑞物业公司）因与被上诉人平潭县海坛步行街业主委员会（以下简称海坛步行街业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中邦德瑞物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海坛步行街业委会的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定海坛步行街业委会诉讼主体适格，是错误的。1.一审第一次开庭时，海坛步行街业委会没有按照规定的形式对起诉事项经业主书面表决同意，只是在第一次庭审后补充了相关授权，且依照福建省建设厅关于印发《关于加强业主大会制度建设的若干意见》规定，以书面形式表决的，应经当地居委会全程参与指导监督，但海坛步行街业委会至今未提交居委会参与的相关指导意见，其在起诉时主体不适格。2.依照《福建省物业管理条例》第十八条规定，业主委员会要进行物业管理纠纷诉讼必须经业主大会授权，而本案海坛步行街业委会的诉讼权利并没有得到业主大会的有效授权。二、一审判决适用《福建省物业管理条例》第三十九条规定，是错误的。1.《福建省物业管理条例》第三十九条规定原物业管理企业退出物业管理区域的前提是业主大会选聘了新的物业服务企业，如果原物业服务企业在业主大会尚未选聘新的物业服务企业的情况下无条件退出，势必造成该物业管理区域物业管理混乱，影响业主正常生活秩序。2.《福建省物业管理条例》第三十九条规定“物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务，原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出”，处理债权债务与结清债权债务是两个概念，本案并没有对债权债务进行处理，中邦德瑞物业公司所要求的也并不是结清债权债务。
海坛步行街业委会辩称，一、海坛步行街业委会主体适格，有权对中邦德瑞物业公司提起本案诉讼。1.海坛步行街业委会是经海坛小区全体业主依法选举产生的，对于向中邦德瑞物业公司提起本案诉讼，海坛步行街业委会以征求意见的方式，得到了大多数业主的支持。虽然小部分业主的征求意见是在起诉之后进行的，但相关证据已经过一审庭审举证、质证程序，中邦德瑞物业公司对真实性也无异议，并没有法律法规禁止这种征求意见的方式。2.中邦德瑞物业公司主张以书面征求意见召开业主大会的，应当经过当地居委会参与全程指导监督，但其未提交相应的规范性文件予以证明，且居民委员会是城镇某一辖区内经全体居民选举产生的群众性自治组织，而业主委员会是小区业主选举产生的其他组织，在无法律法规规定的前提下，任何地方规章均无权对业主委员会设定法外义务和减损权利，即使有此类规定，也因违法而无效。3.《福建省物业管理条例》第十八条第二款第五项规定“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”，这里所指的是在物业服务合同期内的物业管理纠纷，而本案涉及的是合同期满后中邦德瑞物业公司拒不退出小区的侵权行为，不适用该规定，海坛步行街业委会完全可以用征求意见的方式进行。二、一审判决适用《福建省物业管理条例》第三十九条正确。1.新的物业服务企业未进驻，中邦德瑞物业公司可直接向海坛步行街业委会移交，并不会对全体业主造成任何损害，反而是中邦德瑞物业公司拒不退出、拒不移交，导致新的物业服务企业无法进驻。2.关于债权债务可当面进行确认、移交，移交不成的可另行起诉，不会影响合同期满后中邦德瑞物业公司退出小区。
海坛步行街业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判决中邦德瑞物业公司腾空全部物业管理用房（含：B1幢41号用房、七号楼第3层从南面算起底间等），并退出海坛步行街小区；2.判决中邦德瑞物业公司向海坛步行街业委会移交步行街小区内全部业主的相关资料[包括：业主的个人基本身份信息、房屋基本信息、联系方式、缴费信息、物业收支信息、小区整体设计资料（含图纸）、消防资料、水电设施设计资料、地面摊位档案资料等]；3.判决中邦德瑞物业公司移交预收的2017年7月份开始的物业服务费、屏幕广告牌下地面承租人的租金、电梯内广告承租人租金及其收支账本、凭证等。
一审法院认定事实：海坛步行街业委会成立于2016年11月9日（任期三年），并于2016年12月12日在平潭综合实验区交通与建设局备案。2017年1月6日，海坛步行街业委会（甲方）与中邦德瑞物业公司（乙方）签订《平潭县海坛步行街物业管理委托合同》，约定：甲方将平潭县海坛步行街物业委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为半年，自2017年1月1日至2017年6月30日；在合同生效之日内，甲方提供管理用房给乙方使用（产权属甲方）；合同终止时，乙方须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2017年6月10日，海坛步行街业委会委托律师向中邦德瑞物业公司发出律师函，表示合同期满后不再与中邦德瑞物业公司续订合同。但中邦德瑞物业公司以双方尚有债权债务未结清为由拒绝移交。2017年7月27日，平潭综合实验区交通与建设局向中邦德瑞物业公司发出整改通知书，限中邦德瑞物业公司自收到通知书之日起10日退出海坛步行街小区，并做好相关移交工作，且不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出；逾期仍不改正的，将依据《福建省物业管理条例》第六十三条的规定进行处罚。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《福建省物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。……”本案由海坛步行街小区业主对是否起诉中邦德瑞物业公司退出小区在联合签名表上签字确认，系采用书面征求意见的形式，符合法定形式。第一次庭审中海坛步行街业委会承认有个别业主因不在家由家人或他人代签，但有些业主已在第二次庭审前进行补签或提交授权委托书，表达了其同意提起本案诉讼的意愿。对于业主投票权数是否过半数问题，双方均认可海坛步行街小区有投票权的业主共计626户（同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算，其中商铺302户、住宅324户），中邦德瑞物业公司在第一次庭审中确认海坛步行街业委会提交的联合签名表（共429户）中68户商铺业主和219户住宅业主签字的真实性；第二次庭审中海坛步行街业委会又提交了一份补签的联合签名表，其中商铺补签50户，住宅补签28户，中邦德瑞物业公司对其真实性不持异议，以上至少可确认同意提起本案诉讼的业主共计365户，占有投票权业主总户数的58.3%，投票权数已过半数。《福建省物业管理条例》第十八条规定：“经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：……（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；……”因此，本案海坛步行街业委会诉讼主体适格。
《物业管理条例》第三十八条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《福建省物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”本案双方订立的物业服务合同已经期满，海坛步行街业委会表示不再续订，合同至2017年6月30日已经终止，根据上述物业管理条例的规定，中邦德瑞物业公司应当自合同终止之日起十日内即2017年7月10日前退出平潭县海坛步行街小区，并向海坛步行街业委会移交物业管理所需相关资料及物业管理用房等，中邦德瑞物业公司以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出，于法有悖。海坛步行街业委会的第1项和第2项诉讼请求，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。海坛步行街业委会诉请中邦德瑞物业公司移交预收的2017年7月份开始的物业服务费、屏幕广告牌下地面承租人的租金、电梯内广告承租人租金及其收支账本、凭证等，中邦德瑞物业公司当庭否认有预收上述服务费和租金，海坛步行街业委会也未提交证据证明中邦德瑞物业公司预收了上述服务费和租金，应负举证不能的法律后果，故对海坛步行街业委会的第3项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十八条第一款、《福建省物业管理条例》第十三条、第十八条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建省中邦德瑞物业有限公司应于本判决生效之日起十日内将全部物业管理用房交还给平潭县海坛步行街业主委员会，并退出平潭县海坛步行街小区；二、福建省中邦德瑞物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭县海坛步行街业主委员会移交平潭县海坛步行街小区全部业主的相关资料[包括业主的个人基本身份信息、房屋基本信息、联系方式、缴费信息、物业收支信息、小区整体设计资料（含图纸）、消防资料、水电设施设计资料、地面摊位档案资料等]；三、驳回平潭县海坛步行街业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由福建省中邦德瑞物业有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，亦对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于海坛步行街业委会的诉讼主体资格是否适格的问题。海坛步行街业委会以由业主在联合签名表上签字确认的方式，对是否起诉中邦德瑞物业公司退出小区书面征求意见，符合《福建省物业管理条例》第十三条规定的业主大会会议形式。在一审第二次庭审时，签字确认提起本案诉讼的业主共计365户，占有投票权业主总户数的58.3%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《福建省物业管理条例》第十三条关于投票权过半数的规定，海坛步行街业委会诉讼主体适格。中邦德瑞物业公司关于海坛步行街业委会在起诉时没有取得业主大会的有效授权、海坛步行街业委会以书面征求意见的方式对起诉事项进行表决未经当地居委会全程指导监督，诉讼主体不适格的主张，缺乏法律依据，不予采纳。
关于本案能否适用《福建省物业管理条例》第三十九条规定的问题。根据《福建省物业管理条例》第三十九条的规定，在物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的情况下，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业进行移交。该条并未规定原物业管理企业退出的前提是业主大会已选聘了新的物业服务企业，且根据该条的规定，原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出，即债权债务的问题与原物业管理企业退出物业管理区域、移交相关资料是两个独立的事项，不管是“未结清债权债务”还是“未处理债权债务”，均不能作为中邦德瑞物业公司不退出平潭县海坛步行街小区或不移交相关资料的理由。中邦德瑞物业公司关于原物业管理企业退出物业管理区域的前提是业主大会选聘了新的物业服务企业，在本案双方“未处理债权债务”的情况下，一审适用该条规定作出判决属适用法律错误的主张，不能成立，不予采纳。
综上所述，中邦德瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由福建省中邦德瑞物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长余秋萍
审判员符海燕
审判员陈雁兰
二〇一八年十月三十一日