业主代表不得作为原告要求物业公司撤场

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：行使的是业主大会或业主委员会的权利，在“某某别墅”小区首届业主委员会任期届满后未能成立新一届业主委员会的情况下，吴某某虽然取得业主大会的授权成为业主大会的诉讼代表，但吴某某仅能以诉讼代表人的身份参加诉讼，而不能以个人身份提起本案诉讼。原审法院认为本案诉讼主体应为“某某别墅”全体业主而不仅仅是吴某某提起本案诉讼主体不适格并无不妥，本院予以维持。

上诉人（原审原告）：罗文旭

上诉人（原审原告）：覃干乐。

上诉人（原审原告）：樊均辉

上诉人（原审原告）：刘伯青

被上诉人（原审被告）：广州市某某物业管理有限公司

上诉人吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青因与被上诉人广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法从民四初字第56号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认为：根据《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定。业主委员会代表全体业主合法权益，具有代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同的职责。选聘和解聘物业服务企业涉及全体业主的共同利益，应当通过业主大会作出决议并由业主委员会予以执行。在本案中，某某别墅首届业主委员会任期届满后未能成立新一届业主委员会，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青虽然取得业主大会的授权成为业主大会的诉讼代表，但吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青仅能以诉讼代表人的身份参加诉讼，本案的权利主体是某某别墅小区的全体业主而不仅仅是吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青，故吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青以其个人名义提起本案诉讼主体不适格，对于吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青的起诉原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，于2014年9月17日裁定：驳回吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青的起诉。本案不收取受理费。

吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青不服原审裁定，向本院提起上诉认为：一、一审裁定认定事实不清，故意曲解法律，作出如下错误认定：（一）、一审法院认定“选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定”是对法律的片面曲解。（二）、一审法院认定“业主委员会代表全体业主合法权益”是完全错误的。（三）、一审法院认定“选聘和解聘物业服务企业涉及全体业主的共同利益，应当通过业主大会作出决议并由业主委员会予以执行”是对法律的曲解。（四）、一审法院认定“五原告虽然取得业主大会的授权成为业主大会的诉讼代表，但五原告仅能以诉讼代表人的身份参加诉讼，本案的权利主体是某某别墅小区的全体业主而不仅仅是原告，故五原告以其个人名义提起本案诉讼主体不适格”是完全错误的。二、本案争议的焦点也在于“吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青诉讼主体资格的问题上，在没有业主委员会的情况下，当某某物业公司侵害全体业主的共同权益时，经业主大会作出有效决议，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青是否有权向某某物业公司提起诉讼、具有本案诉讼主体资格”。吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青认为具有资格，主要理由如下：（一）业主大会是全体业主的自治组织及权利机构，有权对有关物业小区内的所有事项作出决定，是一个法律意义上的权利及义务主体，是代表全体业主合法权益的主体，也是维护全体业主合法权益、进行诉讼或申请仲裁的权利主体，是本案的权利主体，具有合法的诉讼主体资格。（二）业主大会的决议，职能及权利可以由业主去执行和行使。1、业主大会有权决定由业主执行和行使决议事项。2、业主大会是本案的权利主体，具有诉讼主体资格，但业主大会非常设性，其决议，职能及相关的权利都由其合法授权主体（业主或业主委员会）去执行和行使。因此，只要经业主大会作出有效决议或合法有效授权，业主或业主委员会都有权去执行其决议，行使其相关主体的权利；没有法律规定只有业主委员会才能执行业主大会决议。3、法律规定业主有权利、有义务去履行业主大会的决议。《物业管理条例》第七条第三款规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。业主们作为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，因此业主应有权，也有义务执行业主大会所作出的决议。（三）我国在相关立法上承认业主的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。根据该条规定，当物业服务企业在履行合同的过程中发生违约行为或者物业服务企业侵害全体业主的共同权益时，业主及业主委员会都有权以自己的名义提起诉讼，请求法院确认服务合同无效，这恰恰说明了我国立法中，对于业主作为原告起诉物业服务企业的诉讼主体资格是完全予以确认的。同样的情况，业主大会已经作出有效决议终止与某某物业公司的合同关系，要求其退出小区，某某物业公司拒绝非退出，其强行留下侵害了全体业主的共同权益，在经业主大会按照物权法第76条规定的程序作出有效决议后，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青也同样有权向某某物业公司提起诉讼，要求某某物业公司退出小区。三、某某别墅小区业主大会作出有效决议，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青有权向某某物业公司提起诉讼，具有诉讼主体资格。业主大会已作出有效决议，由吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青执行业主大会的决议，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青有权向人民法院起诉，要求某某物业公司退出小区并移交物业资料和财物。吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青上诉请求撤销一审裁定，依法裁定吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青有权向某某物业公司提起诉讼、具有本案诉讼主体资格。

本院经审查认为：根据《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定；业主委员会代表全体业主合法权益，具有代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同的职责；选聘和解聘物业服务企业涉及全体业主的共同利益，应当通过业主大会决定并由业主委员会予以执行。本案中吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青诉请是要求某某物业公司立即退出“某某别墅”物业项目；某某物业公司按《物业管理交接资料明细》与吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青办理相关交接手续，移交整个小区的物业资料财物及物业用房等全部文档及财产给吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青，故吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青现行使的是业主大会或业主委员会的权利。在“某某别墅”小区首届业主委员会任期届满后未能成立新一届业主委员会的情况下，吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青虽然取得业主大会的授权成为业主大会的诉讼代表，但吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青仅能以诉讼代表人的身份参加诉讼，而不能以个人身份提起本案诉讼。原审法院认为本案诉讼主体应为“某某别墅”全体业主而不仅仅是吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青，据此认定吴永平、罗文旭、覃干乐、樊均辉、刘伯青提起本案诉讼主体不适格并无不妥，本院予以维持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十八条的规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。