南昌“业委会告物业案”二审

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恒茂国际都会业委会告物业侵占公共部位收益一审胜诉，二审双方激烈交锋

■李逊、记者张雁、实习生张艳红/文

    2015年7月27日，南昌市恒茂国际都会住宅小区业主委员会（以下简称业委会）以侵占业主公共收益为由，将开发商江西恒茂地产开发有限公司（以下简称开发商）和物业南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）告上法庭。青山湖区人民法院2016年7月8日作出一审判决。物业公司不服，申请二审。12月12日，南昌市中级人民法院开庭二审，将择期宣判。

    业委会起诉

    物业占有共有项目收益侵害业主权益

    记者了解到，该案2015年11月18日由青山湖区人民法院一审开庭审理。在一审中，业委会诉称，物业公司擅自变更铭牌上的小区名称，由“恒茂国际都会”更改为“恒茂梦时代广场”；开发商和物业公司擅自将游泳池、公共墙面、电梯和共用走廊等公共部位租赁给广告公司使用，将业主其他共有部分对外经营收取场地费或租赁费。此外，还将小区第15栋和第16栋之间的地下一层物业用房，进行自营和对外租赁。原告认为两被告利用业主共有项目取得收入后并未将收益交由业委会管理，属占有、侵害业主权益行为，请求法院判令物业公司将小区铭牌恢复为“恒茂国际都会”，物业公司及开发公司对业主共有部分排除妨碍、恢复原状，返还共有部分经营收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。

    物业辩称

    全部收益均用于公用服务且亏损严重

    对于业委会的诉求，物业公司辩称，物业的所有收益扣除经营成本后，全部用于公共部位及公用设施的维修、改造，并亏损严重。小区内社区用房的产权归属政府，由开发商直接向社区组织交付使用，因此，业主无权干涉社区用房的使用。

    记者获悉，一审中，双方争论的焦点除了业委会是否有权主张公共部分的收益外，还就业委会是否有资格作为诉讼主体进行了激辩。物业公司认为业委会提交的证据材料，并未有业主大会的决议材料，也无业委会经业主大会决议授权的证据材料，说明业委会起诉未获得小区全体业主的授权，因此不是本案适格主体。

    据了解，在举证阶段，物业公司经多次与开发商沟通并致函后，开发商现已将小区铭牌恢复原状。

    一审判决

    共有部分收益由物业与业主三七分成

    2015年11月18日，青山湖区人民法院公开审理了此案。法院审理认为，依法成立的业委会对涉及全体业主共有和共同管理的重大事项有代表全体业主进行诉讼的权利，因此具备此案诉讼主体资格。小区广告、进场费、游泳池等经营收入是小区全体业主共有部分产生的收益，应属全体业主享有，剔除经营成本后，应由物业公司与全体业主三、七分成。法院根据物业公司提交的审计报告核算，从2011年至今，物业公司利用上述项目共获收益892179.6元，该收益的70%即624525.72元应该返回给业委会，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。

    此外，法院还判决，物业公司在与广告公司等合作单位合同期满后十日内，对小区的公共墙面、路灯杆、电梯、公共走廊的广告进行清除，恢复原状，小区全体业主共有的坐落于第15、16号楼前面地下一层规划设计为物业管理用房的部分排除妨碍，恢复为物业管理用房。

    二审庭审

    双方激辩业委会是否有诉讼主体资格

    一审宣判后，物业公司不服，向南昌市中级人民法院递交上诉书，南昌市中院于2016年12月12日公开审理此案。

    庭审中，庭审双方就业委会是否具有诉讼主体资格、公用部分产生的收益是否应当用于补充小区专项维修资金，以及业主决定的其他用途、物业用房是否应恢复原状等，展开了辩论。物业公司仍坚持认为业委会不是本案适格主体，原审法院认为业委会具备诉讼资格明显适用法律错误。业委会则表示，业主委员会是依法设立的，符合民事诉讼法中关于其他组织的定义，具备法律上的诉讼主体资格。

    物业公司还认为，原审法院认定住宅小区的公共部分和公共设施设备维修改造费不应从小区公共收益中支出，属于认定事实和适用法律错误，判决物业公司按收益的百分之七十返还业委会没有事实和法律依据。

    对此，业委会认为，根据相关规定，小区共有部分维修费用应从物业费中扣除，中修、大修和改造等重大支出应从专项维修资金中支出，不得直接使用小区共有部分支付。小区共有收益除了用于专项维修资金以外，还可以用于业主决定的其他用途。

    对于二审，法庭宣布将择期宣判。

来源：(中国江西网-信息日报)
编辑：(兆明)