小区电梯等广告位收费归业主，法院判决物业公司返还不当得利

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

案例索引：

中国裁判文书网●（2014）沈中审民终再字第136号民事判决书

 

裁判要旨：

住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有；物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据；业主委员会代表业主要求物业公司返还占用的公共区域广告费用，是业主基于其享有的广告费用所有权而提起的诉讼，而并非是物业服务合同履行纠纷，因此不属物业服务合同纠纷不妥，而是不当得利纠纷。 

主要案情：

沈阳市大东区鹏利花园小区业主委员会向沈阳市大东区人民法院起诉称，凯莱物业公司从没有向广大业主公布过账目。尤其在未经业主同意的情况下，擅自将广告费私自使用。业主委员会在多次催要无果，诉讼请求：1、判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费（以财务账为准）；2、判令凯莱物业公司赔偿业主的房产损失费45万元（每户500元，共90户）。

 

一审判决结果：

一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼道、电梯内属业主的共有部分，在其内设立广告所得收益依法属于全体业主，凯莱物业公司在无全体业主授权的情况下私自与广告公司签订合同并收取收益的行为显然不应当得到法律的支持。但是凯莱物业公司提出其收取的广告收益全部用于补充物业管理经营，凯莱物业公司为支持其主张提供了每年度会计事务所的审计报告及其汇总的物业费收支情况表，上述证据均能够证明凯莱物业公司的经营性收入（包括广告费）减去成本费后在加上开发公司的补贴后仍处于亏损状态。因此，凯莱物业公司已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。故对凯莱物业公司的主张予以支持。遂判决驳回原告（业主委员会）的诉讼请求。

 

二审判决结果：

业主委员会不服一审判决，认为原判对于广告费用于合理性经营支出的事实认定存在错误，凯莱物业公司经营是否亏损不能构成违法收取广告费用的依据，并且凯莱物业公司没有理由处分非法收入，遂向沈阳市中级人民法院提出上诉。

    二审法院认为，因前期物业服务合同有关于经营性补贴的约定，且凯莱物业公司已提供证据证明诉争的广告费已经用于合理性经营支出，故业主委员会的该项主张不予支持。遂判决：

驳回上诉，维持原判。

 

再审判决结果：

二审判决后，业主委员会业主委员会不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2014年11月3日作出（2014）辽审一民申字第981号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。

沈阳市中级人民法院再审认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。

关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述，公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位，但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支，而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴，因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下，无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用，理由正当，应予以支持。因业主委员会未主张凯莱物业公司占用广告费用期间的利息，故对此不予处理。关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务，不应当返还的主张，因凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，其资金的用途并不能改变其行为的性质，且虽然凯莱物业公司提供了该公司的审计报告，证明其经营一直亏损，但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途，同时根据前期物业管理合同的约定，对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付，因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据，故对于凯莱物业公司的该项主张，不应予以支持。遂判决：

一、撤销本院（2014）沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第2392号民事判决。

二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。

三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。