热烈祝贺周滨、程磊律师代理的梅苑小区确认商业物业费标准无效案入选广东省高院典型案例

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

近期，广东省高级人民法院发布物业服务典型案例，其中案例5“商住一体小区，住宅业主多数决对商业物业业主无效力”，该案是由广东博厚律师事务所周滨、程磊律师代理。梅苑小区位于广州市白云区，之前的商业物业一直按照1.5元每月每平方米的标准收取，后业委会选聘了新物业建鹏物业，并在物业管理服务合同中，将商业物业的收费标准从1.5元每月每平方米直接提升到8元每月每平方米。原告广州市城云云山发展有限公司（建设单位）向白云区法院提起诉讼，请求法院确认物业管理服务合同中商业物业按照8元每月每平方米的收费标准无效，白云区法院一审判决原告败诉。二审阶段，建设单位委托本律师提起上诉，经过二审开庭审理，广州市中级人民法院终审判决确认梅苑小区商业物业约定8元每月每平方米的条款无效，二审案号：(2023)粤 01 民终 26699 号。

代理律师周滨、程磊认为，《广州市物业管理条例》第二十八条规定，业主大会应当按照本条例第二十二条的规定进行表决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。本案所涉的诉讼请求为：确认被上诉人梅苑小区首届业主委员会（以下简称“业委会”）与被上诉人广州市建鹏物业管理有限公司（以下简称“建鹏物业”）签订的《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/平方米/月”的约定无效。本案涉及到梅苑小区非住宅物业的收费标准问题属于涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，应该由非住宅物业的业主共同决定，而非由梅苑小区全体业主（包括住宅部分业主）决定。

托克维尔在其代表作《论美国的民主》中曾经警示了“多数人的暴政”的潜在危险。他认为，在民主社会中，当多数人的意见成为统治的基础时，可能导致少数人的权益被忽视或压制。在业主自治过程中，如果业委会利用住宅人数和面积占据绝对优势的地位，作出有损商业业主利益的行为，利益受到损害的少数商业业主应有权提起诉讼，以维护其自身的合法权益，否则容易形成“多数人的暴政”。如果任由业委会在物业服务合同中约定畸高的收费标准，而该畸高的收费标准仅针对商业物业，而商业物业的业主因人数和面积过少，无法通过投票反对业主大会作出的决定，显然将损害少数人的利益。因此，业委会通过投票表决方式形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。梅苑小区案件对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

近期，广东省高级人民法院发布了一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，将梅苑小区确认合同无效案作为典型案例，为之后类似案件的审理提供了宝贵的借鉴经验。

 

附：羊城晚报报道

   广东高院发布典型案例：物业服务有严重瑕疵可酌情减免物业费

2024-07-11 06:41·金羊网

广东高院发布司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例

羊城晚报全媒体记者 董柳 通讯员 曾洁赟 刘凯欣

广东省高级人民法院10日发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，包括物业公司是否有权对业主大会决议提起诉讼、二手房买卖中物业费如何负担、物业费调整程序等物业服务合同纠纷领域的前沿、热点问题。

今年1-6月，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤诉1.08万件，调解撤诉率同比提升2.81个百分点；成功诉前调解纠纷2.46万件，实现了审理一案、化解一片的良好效果。

案例1

业主大会作出解聘决议，物业公司无权提起诉讼

某小区业主大会作出聘请新物业公司的决议后，该小区第一届业主委员会与新物业公司另行签订物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不符合当时施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条关于面积和人数比例的规定，起诉请求确认上述决议无效。

广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予裁定驳回。

法院指出，业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决定有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。

案例2

小区安保不到位频遭盗窃，业主物业费可酌情减免

某物业公司为温某居住小区提供物业服务，温某称某物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，其至今未收到刑事案件退赔款项，故而拒交物业服务费。某物业公司遂起诉要求温某按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。经查明，案涉小区存在盗窃频繁发生的情形，仅罪犯简某、李某就于一个月内在案涉小区连续作案三起。

中山市第一人民法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承担违约责任。某物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，一审酌定将温某应支付的物业管理费予以下调。中山市中级人民法院二审维持原判。

法院表示，物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。

案例3

二手房买卖对物业费的约定，未经物业公司同意不对其生效

陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。

广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。

法院指出，实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。

案例4

房屋未符合交付条件的，不得向业主计收物业费

2019年6月30日，某开发商与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买某开发商的预售房屋，案涉房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。商品房建成后，某开发商发出房屋交付通知，但刘某未实际收楼亦未支付物业费。某物业公司起诉刘某，要求刘某支付欠付的物业服务费2479.2元及逾期违约金527.74元。

清远市清城区人民法院认为，案涉房屋买卖合同约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。本案无证据证明案涉房屋已符合交付条件，某物业公司提供的房屋交付通知不足以证明房屋已实际交付，某物业公司亦无法举证证明刘某以业主身份实际接受了其提供的物业服务，或其与刘某之间存在其他直接利害关系，某物业公司的起诉不符合起诉条件，遂驳回原告起诉。

法院表示，根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定的，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。司法实践中，部分物业公司将房屋交付前应当由建设单位承担的物业费用，不当转嫁至物业买受人承担，损害了业主的合法权益。

案例5

商住一体小区，住宅业主“多数决”对商业物业业主无效力

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》,其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

法院指出，虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

案例6

开发商与物业公司签约上调物业费，未经业主大会决议无效

开发商与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费为1.75元/月·平方米，数年后又签订第二份《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费按1.80元/月·平方米价格收取。业主陈某对此有异议，拒绝缴纳物业管理费。某物业公司遂起诉陈某，请求判令陈某按照1.80元/月·平方米价格支付物业费。

广州市荔湾区人民法院认为，案涉小区早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。某物业公司与开发商自行签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发生法律效力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。

法院指出，物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。

编辑：邬嘉宏

来源：金羊网

 附：（2023）粤01民终26699号民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤01民终26699号

上诉人（原审原告）：广州市城云云山发展有限公司，住所地广州市白云区广从公路梅花园梅苑小区。

法定代表人：粟觅，执行董事。

委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：梅苑小区首届业主委员会，住所地广州市白云区广从公路梅花园梅苑小区。

负责人：龚智非，主任。

被上诉人（原审被告）：广州市建鹏物业管理有限公司，住所地广州市海珠区五凤乡金紫里直街1号四楼402房。

法定代表人：何文用，经理。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。

上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雁云，广东正大联合律师事务所律师。

上诉人广州市城云云山发展有限公司（下称城云公司）因与被上诉人梅苑小区首届业主委员会（下称梅苑业委会）、广州市建鹏物业管理有限公司（下称建鹏物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初13021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年9月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

城云公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认梅苑业委会与建鹏物业公司签订的《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元/平方米/月”的约定无效；2.本案一、二审诉讼费用由梅苑业委会、建鹏物业公司承担。事实及理由：一、本案应适用《广州市物业管理条例》第二十八条第一款规定进行处理，一审法院适用法律错误。《广州市物业管理条例》第二十八条规定，业主大会应当按照本条例第二十二条的规定进行表决，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。本案涉及到梅苑小区非住宅物业的收费标准问题属于涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，应该由非住宅物业的业主共同决定，而非由梅苑小区全体业主(包括住宅部分业主)决定。一审法院未区分全体业主表决事项与部分业主表决事项，适用法律错误。二、《梅苑小区物业管理服务合同》中约定的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元／平方米／月”标准明显加重了非住宅业主的责任，根据相关法律规定应确认该条款无效。案涉物业管理合同是由业委会与建鹏物业公司签订，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，物业服务合同突破了“合同相对性”的原则，为合同签署方之外的第三人设定了权利和义务，对第三人发生法律效力。但物业服务合同的签订也应遵循“诚实信用”原则，物业服务收费应遵循“质价相符”的原则，业委会不得利用物业服务合同的特殊性质，在合同中约定对于第三人严重不利的条款。本案中，梅苑小区的住宅业主人数和面积占据绝大多数，但建鹏物业对住宅物业仍沿用前期物业服务阶段的收费标准，但对于非住宅物业却从之前的1.5元／平方米／月直接提升到8元／平方米／月，提价幅度高达433％。故《梅苑小区物业管理服务合同》第三条约定的收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害了非住宅业主的利益，该条款依法应确认为无效。在建鹏物业公司所涉同类型案件中，法院亦确认物业服务合同补充协议中的提价约定无效。三、梅苑小区业委会组织召开2021年临时业主大会的议题设定存在严重违法之处，业委会设定议题时，并未通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。临时业主大会设置的第三个议题其实包括了两份独立的议题，其一为是否同意《梅苑小区物业管理方案》，其二为是否同意《梅苑小区物业管理服务合同》，业委会在设置议题时，显然将两个需要独立表决的议题糅杂在一起。依照《广州市物业管理条例》第二十七条的规定，因《梅苑小区物业管理方案》涉及到非住宅物业的收费标准问题，该议题应独立提交业主大会投票表决，在表决之前，因涉及到部分非住宅业主的利益，也应征询非住宅业主的意见，业委会的行为明显违反法定程序。依照《广州市物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务合同应由业主共同决定，业主大会不得授权业主委员会决定物业服务合同条款。案涉《梅苑小区物业管理服务合同》并未提交业主大会进行投票表决，提交表决的仅是几个参选企业的《梅苑物业服务方案简表》，并没有将完整的物业服务合同提交业主大会进行投票表决，故对于包括城云公司在内的非住宅业主不具有法律效力。四、《梅苑小区物业管理服务合同》将非住宅物业服务费从1.5元每月每平方米提升到8元每月每平方米的行为，严重违反了物业服务“质价相符”的原则，损害了城云公司的合法权益。综合周边邻近同类物业的收费标准和参选单位的报价方案，大多维持在4元／平方米／月以下，建鹏物业公司提出8元／平方米／月的收费标准，应举证证明其在为住宅物业提供物业服务时，为非住宅物业提供了远远超过一般物业服务品质的服务。根据物业服务“质价相符”的收费原则，建鹏物业公司8元／平方米／月的收费标准明显畸高。五、城云公司拥有产权的车库面积为3068．3297平方米，如果按照8元每月每平方米的物业服务费计算，每月的物业管理费高达24546．6376元，按照53个车位计算，每个车位的物业管理费为463．14元，远远超出广州自有车位物业管理费150元限价的标准。六、京溪街道办事处、白云区市场监督管理局、白云区住房建设和交通局等相关政府部门的回函明确表示，业委会的违规涨价行为严重损害了城云公司的合法权益。七、梅苑小区非住宅业主已经召开了非住宅业主的临时业主大会，并通过了决议，不同意8元每月每平方米的收费标准。综上，请求二审支持城云公司的上诉请求。

梅苑业委会、建鹏物业公司共同辩称：请求驳回城云公司的全部诉讼请求，维持一审判决。一、一审法院适用法律正确。1.业主大会由一个物业管理区域的全体业主组成，非住宅业主和住宅业主同属小区业主，非住宅管理费标准同样需要遵循本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数同意的民主议定程序。因此，本案中经过业主大会程序在物业服务合同中明确非住宅物业类型的物业管理费为8元／平方米／月，对包括城云公司在内的所有非住宅业主有约束力，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第278条进行论证合法合理；2.城云公司要求适用《广州市物业管理条例》第28条第一款的规定，属于错误理解法律规定，该规定亦不得违背《中华人民共和国民法典》第278条及《广东省物业管理条例》第九条的规定，也不得与《广州市物业管理条例》第22条的规定冲突，非住宅物业的管理费属于整个小区业主共同决议的范围。二、非住宅商铺位于小区物业管理范围内，是小区的组成部分，客观上不存在可以将商铺单独划定为一个物业管理区域的条件，住宅与非住宅是不可分割的。非住宅管理费标准由全体业主共同决定，业委会与建鹏公司签订的《梅苑小区物业管理服务合同》合法有效，对包括城云公司在内的所有非住宅业主有约束力。三、非住宅物业管理费8元／平方米／月是建鹏物业公司参选梅苑小区选聘物业公司的物业服务方案报价，然后经过业主大会表决选聘建鹏物业公司，最后由业委会与建鹏物业公司在物业服务合同明确非住宅物业管理费标准为8元／平方米／月。四、本案物业服务合同中的非住宅物业服务费标准符合市场标准，未超过业主大会的最高报价标准。我方提交的相关判决也认定涉及到选聘物业服务企业及相关的物业管理费由全体业主共同决定。五、城云公司以另外小区的案例来证明涉案事项，完全错误。另案与本案案情不同，对本案不具有参考性。六、梅苑小区2021年临时业主大会决议实际上相关街道及政府部门认可合法性，否则也不会支持业委会及建鹏物业公司接管小区。业委会及建鹏物业公司签订的《梅苑小区物业管理服务合同》无法律规定的合同无效情形，合法有效。七、梅苑小区2021年临时业主大会是20％以上业主要求召开，业委会是依法召开业主大会。城云公司对于业主大会的召开完全知情，但未提反对意见，也未进行投票，应视为城云公司对其权利的放弃。综上，城云公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审全部驳回。

城云公司于2023年4月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认梅苑业委会与建鹏物业公司签订的《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元/平方米/月”的约定无效；2.梅苑业委会、建鹏物业公司承担本案的诉讼费用。

一审法院经审理查明：广州市白云区同和中路28号A-12商铺，建筑面积953.1842平方米，专有建筑面积942.6104平方米，权利人为广州市云山实业公司（于2021年6月29日更名为城云公司），单独所有。房屋规划用途：肉菜市场。

2021年8月26日，梅苑业委会发出《关于收到要求组织召开2021年临时业主大会的公告》，内容：2021年8月26日，我会共收到陈晚莲、段洪凤等一共169户（已经超过20%）业主提交的《2021年临时业主大会业主联合签名》等资料，发起人认为：“为了依法维护全体业主的共同利益，推进小区物业法治工作的进行，使业委会能一直依法履行业主大会的职责及保障小区管理稳定，有效对小区物业服务进行监督。根据小区情况，我们现根据《广州市物业管理条例》等相关规定，要求贵会立即依法召开临时业主大会，对下述3个议题进行表决。1、是否续同意聘广东和顺物业管理有限公司。（单项选择）2、下列参选物管公司中请选择一家为梅苑小区提供服务（单选）。A、广州市建鹏物业管理有限公司；B、广州保利城物业管理有限公司；C、广州市金点物业管理有限公司；D、广东和顺物业管理有限公司（现任物管）。3、是否同意《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》。经核实，签名的业主已经超过小区20%，符合法律规定的条件，业主委员会决定按业主的要求依法召开2021年临时业主大会。梅苑业委会、建鹏物业公司并提交公示照片及《梅苑小区2021年临时业主大会动议业主联合签名表》予以证明。

2021年11月26日，梅苑业委会公示发出《关于公示2021临时业主大会表决结果的通知》，内容：梅苑小区全体业主：根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理条例》有关规定，依据20%动议业主要求，业主委员会在2021年9月26日-2021年11月21日期间，采用书面征求意见形式组织业主对1、是否续同意聘广东和顺物业管理有限公司、（单项选择）2、下列参选物管公司中请选择一家为梅苑小区提供服务（单选）。A、广州市建鹏物业管理有限公司；B、广州保利城物业管理有限公司；C、广州市金点物业管理有限公司；D、广东和顺物业管理有限公司（现任物管）。3、是否同意《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》三个议题进行了投票表决。现将投票表决明细和汇总结果情况进行公示，公示期2021年11月27日起，至2021年12月26日止。公示内容并附有《2021年临时业主大会投票表决结果汇总统计表》及《2021临时业主大会投票结果》明细表。该表显示：“1、是否续聘广东和顺物业管理有限公司，业主总人数711人，参与表决的业主人数574人，同意的业主人数23人，反对487人，参与表决的业主人数占业主总人数比例80.73%，同意的业主人数占参与表决的业主人数比例4.01%，参与表决的业主专有部分面积占专有部分总面积比例70.78%；2、表决《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》，业主总人数711人，参与表决的业主人数574人，同意的业主人数550人，反对的业主人数2人，参与表决的业主人数占业主总人数比例80.73%，同意的业主人数占参与表决的业主人数比例95.82%，参与表决的业主专有部分面积占专有部分总面积比例70.78%；3、从以下四家参与选聘的物业服务企业选择一家为梅苑小区提供物业管理服务，业主总人数711人，参与表决的业主人数574人，同意被告建鹏物业公司的业主人数506人，同意的业主人数占参与表决的业主人数比例88.19%。

2021年12月27日，梅苑业委会发出《关于2021年临时业主大会会议决定的公告》，内容：根据20%业主的动议及要求，我会根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理条例》的有关规定，于2021年9月26日-2021年11月21日采用书面征求意见形式组织召开了2021年临时业主大会，表决3个议题。临时业主大会的表决结果于2021年11月27日至2021年12月26日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将2021年临时业主大会会议作出的决定公告如下：一、反对续聘广东和顺物业管理有限公司；二、同意聘用广州市建鹏物业管理有限公司为梅苑小区提供服务；三、同意《梅苑小区物业管理方案（含梅苑小区物业管理服务合同）》。

2021年12月30日，建鹏物业公司与梅苑业委会签订《梅苑小区物业管理服务合同》，约定建鹏物业公司接受委托对该小区提供物业服务，合同期限为3年，自2022年2月27日起至2025年2月26日止。建鹏物业公司进场后，按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用，其中住宅步梯楼房0.5元/平方米/月、电梯楼1.0元/平方米/月，非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/平方米/月。业主应在每月20日前足额交纳本月物业服务费、生活垃圾费，履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用、停车费、生活垃圾费或者本合同约定的其它应缴费用的，按照每日千分之一计违约金。此后，建鹏物业公司依约进场对梅苑小区提供物业服务。

以上事实，有不动产查册登记表、通知、公告、汇总统计表、公示照片、临时业主大会动议业主联名签名表、物业管理方案、物业服务合同及双方当事人陈述等证据证实。

一审法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”业主大会由一个物业管理区域的全体业主组成，商业物业业主和住宅业主同属小区的业主，商业物业的物业管理费标准的确定同样需遵循本物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的民主议定程序。涉案小区梅苑业委会经过民主议定程序后，与建鹏物业公司签订《梅苑小区物业管理服务合同》，该合同合法有效，合同中明确非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）物业管理费标准8元/平方米/月，对非住宅物业业主有约束力。城云公司主张梅苑业委会没有分开投票表决，由占小区面积绝大多数的住宅业主来参与表决非住宅业务的物业管理费，损害非住宅业主权益于法无据，一审法院不予采纳。故对城云公司主张确认梅苑业委会、建鹏物业公司签订的《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/平方米/月”的约定无效的诉求，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百四十八条，第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：驳回广州市城云云山发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4081.46元，由广州市城云云山发展有限公司负担。

本院二审期间，城云公司提交如下证据：1.《关于谭白婷等反映事项的答复意见书》，拟证明类案佳地华苑案件中，越秀区房管局认为通过全体业主大会表决对商业部分物业管理费进行涨价，有损商业部分业主的利益；2.（2022）粤01民终13199号民事判决书，拟证明该判决确认物业服务合同补充协议中的提价约定无效；3.关于梅苑小区首届业委会与建鹏物业公司违规涨价的投诉信，拟证明城云公司向京溪街道办事处投诉业委会与建鹏物业公司违规涨价事宜；4.京溪街道办事处关于投诉信的复函，拟证明京溪街道办复函称，在物业服务区域内，仅涉及到部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定，更有利于保障各方权益；5.投诉信，拟证明城云公司向白云区市场监督管理局投诉违规涨价事宜；6.穗云市监举复字【2023】081801号函，拟证明白云区市场监督管理局复函，物业费服务费标准应当保持相对稳定。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，物业服务人需要调整物业服务费标准的，应依法公示相关信息；7.关于梅苑小区非住宅业主物业费涨价所涉法律问题的咨询函；拟证明城云公司就梅苑小区物业费涨价事宜咨询白云区住房建设和交通局的意见；8.广州市白云区住房建设和交通局关梅苑小区非住宅业主物业费调价问题的复函，拟证明广州市白云区住房建设和交通局认为，对非住宅物业类型的物业服务费标准，由住宅物业、非住宅物业两种类型的业主共同参与决定非住宅物业类型的物业服务费标准，则不符合非住宅业主的实际情况，有违公平公正原则，容易损害非住宅类型业主的合法权益、增加业主与物业服务企业之间的矛盾，不利于社区和谐稳定秩序；9.关于召开梅苑小区非住宅物业业主大会临时会议的提议及照片，拟证明城云公司和广州城投成林运营管理有限公司、陈善洪等非住宅业主提议召开梅苑小区非住宅物业业主大会临时会议，并在小区内进行了公示；10.关于召开梅苑小区非住宅物业业主大会临时会议的通知及照片，拟证明临时业主大会提议人发出《关于召开梅苑小区非住宅物业业主大会临时会议的通知》，并在小区内进行了公示；11.公证书，拟证明非住宅物业业主召开临时业主大会表决不同意8元每平方米每月的收费标准，同意延续前期物业服务阶段的1.5元每平方米每月的标准缴纳物业服务费；12.物业管理服务合同，拟证明城云公司委托广东和顺物业管理有限公司为梅苑小区2号楼地下停车场提供物业服务，共53个车位，每个车位的物业服务费为185元每月；13.房屋租赁合同，拟证明城云公司与广东和顺物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，车位的建筑面积为3068.3297平方米，每月的租金为19610元；14.广州市不动产登记查册表，拟证明梅苑小区地下车库建筑面积为3068．3297平方米，产权人为城云公司。梅苑业委会、建鹏物业公司质证认为，证据1，真实性、关联性不予认可，该案为物业公司在管理期间另外提升管理费，本案是小区业委会组织召开业主大会重新选聘物业事项，性质不同；证据2，真实性、合法性认可，关联性不予认可，与本案性质不同，不具有参考性；证据3，对印章的真实性认可，对投诉内容不予认可；证据4，复函落款的印章真实性认可，但涉及的内容是通过司法途径解决或协商解决，与本案没有关系；证据5，印章真实性认可，但为城云公司单方盖章，对投诉的内容不予认可，合法性、关联性亦不认可；证据6，印章真实性认可，但仅为市场监督管理决的建议性行为，与本案无关；证据7，印章真实性认可，合法性不予认可，与本案无关；证据8，真实性认可，但与本案无关，业主大会的召开合法合规，城云公司未参与投票，视为权利的放弃；证据9，印章真实性认可，合法性、关联性不认可，程序违法；证据10、11，真实性认可，关联性不予认可，程序违法而无效；证据12，合同的真实性认可，关联性不予认可；证据13、14，真实性、合法性认可，关联性不予认可，与本案无关。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉小区临时业主大会关于非住宅物业部分的物业服务费表决结果是否真实有效。本院评析如下：

城云公司上诉主张，梅苑业委会组织召开案涉小区2021年临时业主大会程序不合法，案涉《梅苑小区物业管理服务合同》中约定的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元／平方米／月”，涉及到梅苑小区非住宅物业的收费标准问题，属于涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，应该由非住宅物业的业主共同决定，而非由梅苑小区全体业主(包括住宅部分业主)决定，该标准明显加重了非住宅业主的责任，违反了物业服务“质价相符”的原则，应确认该条款无效。对此本院认为，根据一审查明事实，梅苑业委会依法组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与建鹏物业公司签订案涉《梅苑小区物业管理服务合同》，案涉小区业主大会的召开及决议通过的程序符合现有法律规定。但应当指出，案涉《梅苑小区物业管理服务合同》中约定的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元／平方米／月”，该条款确实存在不合理之处，应认定为无效。理由如下：首先，案涉小区为商住一体的建筑物，建鹏物业公司系对整栋建筑物共有部分、共用部位和共用设施设备等进行的物业管理。商业物业业主和住宅业主同属小区的业主，应当对建鹏物业公司的物业管理成本等共同分摊。而本次临时业主大会表决结果，仅将非住宅物业部分的物业管理费由1.5元/平方米/月提高到8元/平方米/月，而住宅物业部分的物业管理费仍沿用前期物业服务阶段的标准，未作任何调整，该表决结果实质上系由非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则；其次，二审过程中，城云公司提交了多个政府部门对于城云公司反映的梅苑业委会与建鹏物业公司违规涨价问题的回函，因属于行政部门出具的有关案涉问题的复函，本院对城云公司提交的该部分证据予以采信。其中，京溪街道办事处在复函中提到“依照《广州市物业管理条例》第二十八条规定，在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定，更有利于保障各方权益。建议非住宅物业部分业主与物业服务企业充分协商确定非住宅物业部分的物业服务费。”白云区住房建设和交通局在复函中认为“一个物业服务区域内，调整非住宅物业的物业服务费标准，应由涉及非住宅物业的业主余物业服务企业共同协商决定，更有利于保障不同类型物业主体之间的权利与义务的平衡。”结合案涉小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积，在建鹏物业公司未就单独提高非住宅物业管理费标准及将标准提高至8元每月每平方米的原因提供合法合理依据的情况下，该“多数决”的表决结果不应认定为形成了合法的集体意志；第三，城云公司在本案中已提交证据证明案涉小区附近的同类型物业的非住宅物业部分的物业服务费标准均低于案涉小区，梅苑业委会、建鹏物业公司对此虽不予认可，但未能举证证明案涉小区附近的同类型物业服务收费标准高于案涉小区或与案涉小区持平，亦未提供证据证实建鹏物业公司对于非住宅物业部分的业主增加了服务内容或提高了服务标准，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定，基于案涉小区临时业主大会决定而由梅苑业委会与建鹏物业公司签订的案涉《梅苑小区物业管理服务合同》中的非住宅物业服务收费标准为每月每平方米8元的约定，并无真实意思表示基础，事实上损害非住宅业主合法权益，加重非住宅业主的义务，违反法律法规强制性规定，应属无效。城云公司诉请确认案涉《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元/平方米/月”的约定无效，理据充分，本院予以支持。一审法院未对该合同条款作实质性审查，处理不当，本院依法予以纠正。

城云公司二审中提交的其他证据，不影响本案审理结果，本院不予采纳。

综上所述，城云公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实正确，但适用法律有误，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百四十三条、第一百五十三条、第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2023）粤0111民初13021号民事判决；

二、确认梅苑小区首届业主委员会与广州市建鹏物业管理有限公司于2021年12月30日签订的《梅苑小区物业管理服务合同》第三条中的“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元/平方米/月”的约定无效。

本案一审案件受理费4081.46元，由梅苑小区首届业主委员会、广州市建鹏物业管理有限公司共同负担；二审案件受理费8162.92元，由梅苑小区首届业主委员会、广州市建鹏物业管理有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵琦铭

审 判 员　莫　芳

审 判 员　李　民

二〇二三年十一月二十七日

法官助理　陈婷婷

书 记 员　苏劲丹