有业委会的珠海小区不足两成

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

物业管理条例(草案修改稿)提交人大审议，拟降低业委会筹备门槛

来源：南方都市报     2016年12月01日        版次：ZB01    作者：朱鹏景

    南都记者获悉，此前备受关注的《珠海经济特区物业管理条例》(草案修改稿)日前正式提交了市八届人大四十次会议审议。对于此前业主诉求较高的降低业委会成立门槛的问题，此次《草案修改稿》也进行了明确。针对候鸟小区出台的小区投票“推定原则”，此次进行了重新加入。

    候鸟小区业委会难题有望解决

    此次《草案修改稿》规定，镇、街应当在接到业主书面要求后的三十日内，会同联名业主组建业主大会筹备组，启动业主大会的筹备程序。此举加强了政府部门对业委会成立的监督和帮扶。《草案修改稿》还规定以筹备能力和无利益冲突为主要衡量标准，放宽业委会筹办相关人员资格条件。不过，鉴于业委会超越职权与滥用职权的情形时有发生，《草案修改稿》同时规定了弄虚作假、隐瞒事实真相、擅自动用物业专项维修资金等五类业委会行为禁止。

    此次草案修改稿中还特别对有争议的“推定原则”进行了处理。据了解，现行条例为了便于业主大会达到过半数同意形成决议，规定了推定原则，即业主在规定期限内未进行议事表决，推定该业主表示同意参与投票的多数人意见。实践中该原则发挥了积极作用，但也存在个别小区被少数人利用操控形成决议，侵害业主合法权利，因此此前草案中删除了该条规定。

    对此，市人大法制委员会认为，原条例借鉴香港经验创设的推定原则，对解决业主大会决议难发挥了积极作用，镇街等基层单位强烈呼吁予以保留，对实施过程中出现的问题应通过完善该原则予以解决。因此目前《草案修改稿》再次规定，公告期限届满，业主未进行投票的，除筹集和使用建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推动该业主同意参与表决的多数意见。

    业主以外的人购买了小区内车库车位，是否具有投票权？因此，《草案修改稿》中也明确，业主的投票权按专有部分面积和业主人数两种方式计算，车位、车库不计入业主投票权。

    业委会成立初期经费如何解决？这也是许多业委会筹建遇到的难题。此次《草案修改稿》明确，首次筹备业主大会会议的经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。首次筹备业主大会会议以外的业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。

    前期物业费也可以调

    前期物业是否是一口价？为解决物业服务市场化程度低、建设单位与物业服务企业之间建管不分的问题，《草案修改稿》规定，由市物业管理行政主管部门建立统一的物业管理招投标平台，前后期物业服务企业均可通过统一平台进行选聘。同时增加了对物业服务企业的行为规制，明确规定对擅自占用业主共用设施设备、骗取挪用专项维修资金等八类行为予以禁止。《草案修改稿》还增设了前期物业服务费调整制度。物业服务收费标准的调整，物业服务合同有约定的从其约定，没有约定的可以通过相应的公示和表决程序予以启动。

    此外，目前很多楼盘普遍存在建设单位交付物业后，未尽保修义务，物业质量问题层出不穷的问题。《草案修改稿》中增设了物业保修金制度，规定建设单位应当按建筑安装总造价百分之二交纳物业保修金，物业保修金不得纳入房屋建设成本。物业保修金由区物业管理行政主管部门统一管理，在建设单位不履行保修责任等情形下从保修金中支付保修费用，五年内未使用完毕的保修金退还建设单位。

    电梯故障、消防设施故障等紧急情况下，是否可以马上动用物业维修金？为解决物业维修资金应急使用难的问题，此前就有学者建议增加应急使用机制。对此，《草案修改稿》规定，在发生电梯故障、消防设施故障、层面与外墙渗漏等危及房屋安全与人身安全等情形下，可以启动紧急使用程序。启动主体设定为业主委员会、相关业主、物业服务企业、社区居委会，主管部门资金使用审批时间为两个工作日。

    老赖物业可不交物业费

    一直以来，珠海关于“老赖物业”的问题层出不穷，不少小区业主成立业委会后辞退物业却遭到拒绝，最终只能双方打官司。对于“老赖物业”，《草案修改稿》明确规定，前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘出新的物业服务企业的；物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会选聘出新的物业服务企业的；物业服务企业依法提前解除合同；物业服务企业因破产等原因不能继续履行合同义务的；依法应当推出的其他情形。以上五种情形物业服务企业必须退出物业管理区域。拒不退出的，业主有权拒绝交纳物业管理费。《草案修改稿》还规定，未按规定退出物业管理区域的将被予以警告，责令限期改正；逾期不改正的处5万以上10万以下的罚款并录入物业服务企业信用档案。

    业主欠交物业费呢？《草案修改稿》规定，业主应当按时交纳物业费。拖欠物业费的不能作为业委会候选人和业委会委员。

    采写：南都记者 朱鹏景

    相关调查

    物业问题多

    珠海当下物业管理现状如何？珠海市物业管理现状及物业管理条例调研报告显示，珠海现有物业小区约1900个，成立业主委员会的仅有290个，占全市物业小区总数的15.26%。

    调查显示，在小区物业服务总体满意度方面，认为“比较不满意”的为45.46%。小区居民拒交或拖欠物业服务费，或者与物业公司对簿公堂的时有报道，从调查情况看，物业服务质量差或收费过高是业主拒交或拖欠物业服务费的主要原因。

    “物业服务公司管理不规范、服务不到位是物业管理纠纷案件中的主要争议之一。”市中级人民法院民三庭在报告中认为，我市两级法院受理的物业管理服务合同纠纷案件，绝大部分为物业服务公司起诉业主，请求判令业主交纳物业服务费。对于提高小区物业公司的管理水平，三分之二的居民认为有必要引入独立、公正的第三方评估机构对物业服务企业的服务质量进行科学评估。

    调查报告分析，业主大会、业主委员会组建难的原因主要有三个，一是业主大会召开人数比例要求过高，实操难度比较大；二是业主参与意识淡薄，在市场经济体制下不太愿意做一些没有意义的事情；三是建设单位或物业服务企业不够配合，往往更多地从自身利益考虑，推脱阻扰。