最新！广州将制定《物业管理条例》 为业委会建设“添新招”

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019年10月29日 10:02

来源：南方都市报

“我的地盘我做主”，在全市各大小区，业主和物管之间的矛盾时有发生。俗话说，众口难调，业主想要真正对自己的地盘做主，成立业委会便是一个解决之道。业主委员会，代表着业主的利益，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。

据统计，广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个，其中全市住宅小区已成立业主组织976个，占比近三成。如何在业主和物业公司间建起这一座桥？

广州市政协民生实事协商平台《有事好商量》第九期就“加强业委会建设，破解物业管理难题”展开协商，为业委会建设“添新招”。

投票少，不积极，成立难？

回应：制定《广州市物业管理条例》，两方面规范业委会设立

成立业委会，固然是小区良性建设的好法子。但很多小区在筹建业委会时，普遍面临业主参与积极性不高，投票人少等问题，导致业委会成立难。更有小区业主私心作祟，为了能当选业委会成员，会使用不规范甚至不合法的方式。比如业委会筹备组脱离政府指导、伪造选票操纵投票结果等等。

带着私利去竞选，业主的权益该如何得到保障？“如何更加公平合法地选出管理者，这就需要政府部门履行监督和管理职责。”广州市政协委员、祈福集团副总裁刘兴建议，由小区所在的街道办事处、居委会负责指导和监督业委会的成立，严格审核业主委员会候选人的资格，避免利益集团或其代理人渗透进来，确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。

一个健康的业委会是业主权益的保障。广州市司法局立法二处副处长毛晓华回应了委员们的建议。“制定《广州市物业管理条例》是我们今年重点推进的立法项目，市政府将在近期向市人大提交审议稿，市人大将在今年12月进行第一次审议。”毛晓华介绍，立法要解决的重点问题之一，就是完善业委会的设立和运作规范。其中，为确保业委会委员候选人产生的公正性，《条例(草案)》从实体和程序两个方面进行规范。

关于伪造选票、投票造假等问题，广州市住建部门颁布的《业主决策电子投票规则》明确规定，已建立电子投票数据库的小区对公共事务进行表决时，必须采用电子投票方式。广州市住房和城乡建设局副局长李朝晖介绍，目前，全市已完成1679个住宅小区数据入库，87个小区已使用电子投票。

参与热情高，管理不擅长？

回应：5年600场培训，30条工作措施助力管理

“有些业委会管理小区，真的是越管越差，让商家进驻会所，公共账目的管理也是一团糟。”不少业主感慨，好不容易选出的业委会，有热情，没能力，成问题。

“业委会成员多为兼职，工作热情难持久，特别是年轻的成员忙于自身工作，参与小区公共事务的积极性不高。年纪大的成员虽有时间，却往往精力不够。”评论员王则楚坦言。

如何进一步加强对业委会的培训管理？李朝晖介绍，目前，市住建局联合了各区住建部门、各街(镇)，聘请专家对业主、业主委员会委员、社区居委会工作人员进行培训，近五年共培训近600场次、7万多人次，派发宣传资料11万余份。

“下一步，我们除了将继续加大培训力度外，还将采取以下措施：一是在‘广州物业管理’微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容，提高公众对物业管理法律法规的认知；二是，正在立法的《广州市物业管理条例》中，规定了街道可以采取政府购买服务的方式，聘请专业机构和人员，对小区业主、业委会委员进行培训。”

加强培训能够让业务会更好地发挥作用，但是业委会要想更好地发挥作用，是不是也应该有人来监督呢？李朝晖介绍，今年4月2日，市住建局会同市委组织部、市委政法委联合出台了《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》。《通知》提出了30条工作措施，着重强调了两项工作要求：一是以党建引领为核心，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用。二是以基层治理为主导，全面落实街(镇)基层政府监督指导职责。

物管服务难规范？

解决：出台管理办法，采集8类守信+82类失信行为信息

谁都希望“物美价廉”，业主要求物业公司提供优质的服务，但对如何界定评价服务质量的标准，双方往往会产生一些分歧。

“评价机制，好与不好全凭借自己的个人感受，没有一个统一标准，所以大家之间就会有矛盾，有的人觉得好，有的人觉得不好，不仅业主和物管，业主和业主之间也有矛盾。”王则楚坦言，有一个统一的评价机制至关重要。

“香港普遍都对服务行业的要求很高，以客为先，想客所想，所以物业服务行业都在努力提高自身的服务质量。”市政协香港地区常委、长运制衣有限公司执行董事徐美云分享了香港的物业管理方法。

“据我所知，物业公司自己也会聘请第三方做神秘访客，对自己所管理的物业进行评分，了解服务要求，提升服务水平，从而争取行业的声誉、地位、份额。”而政府及各职能部门、民间团体、商业机构等等，每年会对物业服务的各种内容都会进行各式各样的评比、奖励，由市民、专业机构、政府部门等进行评分，使物业管理提升行业的竞争力。

广州在物业服务企业信用管理和委托第三方评估方面有哪些举措？李朝晖介绍，局内于2018年出台了《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》及配套文件《广州市物业服务企业信用信息分类表》。通过各级政府、各职能部门的信息共享平台，采集企业8类守信和82类失信行为等信息，建立物业服务企业信用档案，实施失信联合惩戒，守信联合激励的措施，进一步规范企业市场行为，提升行业自律水平。“关于第三方评估，我局在《广州市物业管理条例》立法中提倡业主、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构，对物业管理的承接查验、服务标准和服务费用等其他与物业管理有关的事项进行评估，营造公平、公正、公开的市场环境。”

公共收益该归谁？

解决：开展物业项目公共收入单独设账专项工作

小区的停车场收益到底归谁？设置在电梯里和楼梯间的广告的收益，又应该归谁呢？很多业主都存有疑问，不少小区的公共收益归属也没落实，业主共有财产和公共收益被挪用、侵占的情况并不罕见。

刘兴表示，根据我国物权法第七十条，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

物权法有规定以上属于业主共有，但是现实生活中又如何登记呢？广州市规划和自然资源局市不动产登记中心主任林文周介绍，业主共有的设施分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种。对不纳入分摊面积的设施，办理初始登记时，开发企业应当将建筑区划内属于业主共有的设施一并申请登记为业主共有；只登记不发证。

而对于物业公共收益的管理，李朝晖介绍，国家、省、市的物业管理法律法规规定，物业公共收益归全体业主共有。但广州不少物业服务企业因运营成本尤其是人力资源成本不断增加，企业面临经营困境，一些企业为弥补费用不足，利用公共收益补差。“针对这一问题，我局会同各区住建部门，开展了物业项目公共收入单独设账专项工作，重点解决物业企业侵占小区物业公共收益的问题；同时在《广州市物业管理条例》的制定中，对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。”